住有所居,金融這樣“添磚加瓦”
住有所居,金融這樣“添磚加瓦”(財經(jīng)眼·為民生事業(yè)注入金融“暖流”③)
從大規(guī)模棚戶區(qū)改造到全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,從發(fā)展保障性租賃住房到發(fā)展長租房市場,近年來,我國住房發(fā)展向住有所居目標大步邁進。金融如何更好服務(wù)居住需求?不同建設(shè)經(jīng)營模式下的融資難題如何破解?記者采訪了多家金融機構(gòu)。
融資又“融智”,創(chuàng)建多種支持模式
樓體外立面粉刷一新,路面平整干凈,新設(shè)停車位排布有序;秋日暖陽下,老人們在健身器械上邊鍛煉邊談笑,孩子們在一旁嬉戲玩?!白×藥资?,好像又住進了新小區(qū)。”西安市長安區(qū)長樂小區(qū)居民王倩喜滋滋地介紹,“以前小區(qū)路面坑坑洼洼,下雨天行走困難,路窄車堵,送小孩上學(xué)遲到了好幾次,老舊小區(qū)改造后這些問題一下都解決了。”
長樂小區(qū)不僅改了“面子”,也換了“里子”——電桿不見了、電線入地了,屋面防水、外墻保溫重新鋪設(shè),供水、供氣、供暖管網(wǎng)全面維修養(yǎng)護。不光長樂小區(qū),長安區(qū)135個小區(qū)都已實施老舊小區(qū)改造,改出了4.51萬人的新生活。
而在兩年多前,長安區(qū)老舊小區(qū)改造還面臨著籌資難題。地方政府支持力度很大,但改造量大面廣,不能只依靠財政;居民能出資一部分,但不足以支撐改造。吸引社會資本參與,獲得可持續(xù)融資是關(guān)鍵。然而,老舊小區(qū)改造項目一般收益比較小、資金平衡難度大,改造運營企業(yè)想要融資,拿什么做信用支持?
“我們創(chuàng)新構(gòu)建了多種市場化、可持續(xù)的金融支持模式。”國家開發(fā)銀行行業(yè)三部處長郭彥軍介紹,在長安區(qū)老舊小區(qū)改造項目中,國開行陜西分行反復(fù)與地方政府溝通,由政府統(tǒng)籌資源,將相關(guān)經(jīng)營性收益讓渡給國有改造企業(yè),比如將建筑垃圾收納收費權(quán)、停車收費權(quán)注入改造企業(yè),為項目構(gòu)建多元化還款來源,既有利于提升企業(yè)實施老舊小區(qū)改造的意愿,也有利于降低銀行信貸風險。
一方面,靈活設(shè)計、創(chuàng)新市場化融資模式,積極研究探索合理的信用結(jié)構(gòu);另一方面,提高老舊小區(qū)改造項目的融資審批效率,給予老舊小區(qū)改造項目專項利率優(yōu)惠——國開行雙管齊下,向西安市長安區(qū)老舊小區(qū)綜合提升改造項目授信承諾6.5億元,已實現(xiàn)貸款發(fā)放3億元。從全國范圍看,國開行已授信承諾老舊小區(qū)項目貸款229億元,惠及居民超過50萬戶。
作為開發(fā)性金融機構(gòu),國開行發(fā)揮了保障房融資主渠道作用,不僅大力支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,還累計發(fā)放公租房項目貸款1747億元,支持建設(shè)保障性租賃住房10.95萬套,助力超過2300萬戶居民“出棚進樓”……截至2021年9月底,國開行累計發(fā)放保障性住房貸款5.09萬億元。
加快保障房建設(shè),金融不僅可以發(fā)揮融資功能,還可以為建設(shè)提供“融智”支持。郭彥軍介紹,國開行通過盡職調(diào)查,綜合評估當?shù)厝丝?、收入、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等多方面因素給出融資規(guī)劃建議。比如對棚改項目,要對是否達到國家棚改標準、拆遷安置面積是否合理等嚴格把關(guān);對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,會結(jié)合地方改造規(guī)劃及項目實際,推動將各類改造資源統(tǒng)籌整合利用,謀劃實現(xiàn)財務(wù)整體平衡,為市場化運作創(chuàng)造條件……
“國開行還提供‘融制’支持,在借用管還各個環(huán)節(jié)完善制度保障。通過算‘金融賬’幫助地方政府理清‘建設(shè)賬’,積極參與到保障房建設(shè)規(guī)劃和相關(guān)政策研究中?!惫鶑┸娊榻B,金融機構(gòu)在保障房建設(shè)中深化銀政合作,幫助地方政府排憂解難,助力保障房政策落地見效。
建房又“存房”,整合資源對接供需
有人在公共客廳上網(wǎng)、會友,有人在圖書角翻閱報刊書籍,有人在公共廚房大展廚藝,夜幕降臨,走進建融家園上海崮山路社區(qū),一幅幅溫馨美好的生活圖景映入眼簾。
“平時我們都很喜歡在一樓公共區(qū)域活動,這里的WiFi、水電都是免費的,做完飯還有阿姨幫忙打掃。”租客龔心(化名)邊介紹邊領(lǐng)著記者走進自己在二樓的房間。干濕分離衛(wèi)生間、小廚房、臥室、工作臺分布合理,沙發(fā)、各色小綠植散發(fā)出休閑氣息,透過弧形的玻璃窗還能看到不遠處燈火闌珊的陸家嘴。
“我就在陸家嘴上班,住在這兒通勤很方便,而且公寓設(shè)計更符合我們年輕人的居住需求,獨立空間、功能齊全,也有社交區(qū)域和健身房,價格適中,不用交中介費也不會隨意漲價?!苯?jīng)過與周邊民宅的再三比較,去年剛?cè)肼毜?/p>
龔心選擇入住這家長租公寓。
這棟長租公寓的改建運營由建設(shè)銀行成立的住房服務(wù)專業(yè)子公司建信住房牽頭,是住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟多家企業(yè)分工協(xié)作的結(jié)果。
“這里原先是閑置的商用辦公樓,對其進行‘非住改住’后,很受年輕人歡迎,基本滿租!”上海建信住房負責人介紹,“我們通過整合、改造盤活閑置的存量房資源,提供能夠與新市民、青年人經(jīng)濟能力與需求相匹配的 ‘一張床’‘一間房’或‘一小套房’?!?/p>
“客戶不僅能在我們
這兒‘存錢’, 現(xiàn)在還能在建信住房‘存房’。” 建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部負責人介紹,“建行以信貸資金支持建信住房公司,引導(dǎo)企業(yè)和居民個人將閑置住房的租賃權(quán)‘存’到建信住房公司,委托專業(yè)機構(gòu)運營,既為閑置住房帶來了收益,又盤活大批存量房源,增加租賃住房的有效供給?!?/p>
金融機構(gòu)成立子公司建設(shè)運營長租房,有何優(yōu)勢?建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部負責人介紹,首先母行具有金融服務(wù)優(yōu)勢,長期深耕住房金融業(yè)務(wù),對于住房領(lǐng)域的市場運行機理和企業(yè)經(jīng)營特點有較為深刻的理解,此外還能發(fā)揮資源整合優(yōu)勢,“我們既可以有效盤活企事業(yè)客戶的閑置低效資產(chǎn),又可以充分對接其潛在的員工租房需求,還可建立起緊密的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟合作,加速對接供需兩方,實現(xiàn)資源整合配置,滿足多元租賃需求?!?/p>
“存房”模式對擴大租賃住房供給頗有成效。建行投入信貸資金支持建信住房公司積極介入閑置資產(chǎn)盤活,目前,包括工業(yè)廠房改建、商業(yè)用房改建、集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等項目在內(nèi),已累計管理房源超過12萬套(間),其中分散式房源近7萬套(間)、集中式房源約5萬套(間)。
“存房”模式也有助于穩(wěn)定租賃市場價格。建信住房以長期限租賃合同降低收房價格,穩(wěn)定租賃關(guān)系,同時以規(guī)模效應(yīng)控制改造成本,有效平抑租金水平。據(jù)統(tǒng)計,2020年新增“存房”中租期3年以上的超過80%,對外出租價格較市場同類房源低約5%。
創(chuàng)新金融產(chǎn)品,促進投資建設(shè)良性循環(huán)
2020年7月1日,由中國建設(shè)銀行擔任項目協(xié)調(diào)人的北京建信瑞居物業(yè)服務(wù)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓摘牌儀式在北京金融資產(chǎn)交易所舉行,這意味著國內(nèi)首單住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)試點項目順利完成交易。
住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)是參照國際主流不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式推出的一項重大金融創(chuàng)新,該服務(wù)對住房租賃企業(yè)投資范圍、收益來源、負債比例進行了明確規(guī)定,通過嚴格的信息披露制度和強制的利潤分紅安排,吸引社會資金參與住房租賃企業(yè)股權(quán)份額投資。前期,建行依托建信住房開展了私募形式租賃住房REITs的探索,在北京、江蘇、山東等地推進項目促成交易,拓展租賃住房融資來源。
近年來,隨著租賃市場的發(fā)展和國家政策的支持,長租房建設(shè)持續(xù)加速。但通過自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式發(fā)展長租房,投入高、收益率低、回收周期長,極大限制了企業(yè)投資的積極性,而租賃住房REITs能夠很好地解決這個難題。
“對于持有租賃住房的企業(yè)而言,租賃住房REITs是一舉兩得的金融產(chǎn)品?!鼻迦A大學(xué)國家金融研究院副院長王嫻分析,一方面,企業(yè)能夠以租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立REITs,向公眾投資者發(fā)行籌集資金,這為住房租賃企業(yè)提供了有效的資金退出渠道,使企業(yè)在不累積負債的同時,打造項目開發(fā)和退出的閉環(huán),形成可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運營、盤活”的新模式,提升住房租賃行業(yè)直接融資比例,降低行業(yè)杠桿率和金融風險;另一方面,這一產(chǎn)品還能幫助企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式,從重資產(chǎn)的資產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的物業(yè)管理人。
發(fā)展租賃住房REITs,有助于加快租賃住房投資建設(shè)的良性循環(huán)。近期,相關(guān)政策不斷出臺、完善,助力租賃住房REITs發(fā)展不斷取得突破,為住房租賃市場發(fā)展注入更多資金活水。
今年7月,國家發(fā)改委發(fā)布通知,將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍拓展到保障性租賃住房。此前,國務(wù)院常務(wù)會議確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策,明確租賃企業(yè)向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅,企事業(yè)單位等向個人、規(guī)模化租賃企業(yè)出租住房,減按4%征收房產(chǎn)稅。據(jù)有關(guān)機構(gòu)初步測算,上述稅收政策將至少增加REITs產(chǎn)品1個百分點的收益率,有利于吸引更多社會資本。
本報記者 趙展慧
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