四大行下調(diào)房貸利率 購房者能省多少錢
四大行明確:9月25日起主動下調(diào)房貸利率,無需購房者申請
(資料圖片)
吃透規(guī)則 購房者能省多少錢
自8月31日央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(簡稱《通知》)后不久,“中農(nóng)工建”等四大商業(yè)銀行昨天發(fā)布存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則,為今年9月下旬降房貸利率明確了依據(jù),對調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進(jìn)行解答,及時回應(yīng)客戶關(guān)切。
明確三個問題
梳理銀行相關(guān)公告,記者發(fā)現(xiàn)此次細(xì)則進(jìn)一步明確了三個問題:
一是調(diào)整規(guī)則 由于貸款市場報(bào)價利率(LPR)改革和住房貸款利率下限調(diào)整,規(guī)則明確了三個時間段,即2019年10月7日前發(fā)放(且已轉(zhuǎn)換為LPR定價)、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)、2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)發(fā)放的存量首套個人住房貸款利率下限。
二是調(diào)整方式 多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進(jìn)行批量下調(diào),無需客戶申請。對于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認(rèn)定發(fā)生變化而符合規(guī)則的,可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請,后續(xù)銀行會進(jìn)行認(rèn)定,符合后及時調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。
三是利率不會上調(diào) 由于每位購房者貸款利率不同,因此也會出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的情況(尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后,不少城市利率低于全國利率下限的情況),如果出現(xiàn),銀行不會調(diào)整,即不會造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。
月供負(fù)擔(dān)減輕
事實(shí)上,對廣大已申請房貸的消費(fèi)者來說,有兩件事比較關(guān)心,一是自己究竟能省多少錢?二是自己需要做什么?
“根據(jù)細(xì)則,不同的三個時間段,具體情況也不同?!币拙拥禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)以三個時間段貸款百萬元購房的情況為例,為大家細(xì)細(xì)算了一筆賬。
2019年10月前購房,其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購房者比較高的利率可能為5.8%,那么按照現(xiàn)在的規(guī)則,其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點(diǎn)”,即4.20%+0%=4.2%。如此對比,100萬元貸款本金30年期等額本息,其原來總利息為111萬元、月供5868元,而現(xiàn)在總利息為76萬元、月供4890元。兩相比較,總利息少支付35萬元、月供即每月少還978元。
2019年10月至2022年5月之間購房,其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購房者的較高利率大概為6.3%,那么按照現(xiàn)在的規(guī)則,其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計(jì)算,100萬元貸款本金30年期等額本息,其原來總利息為123萬元、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬元、月供4890元。如此對比,總利息少支付47萬元、月供即每月少還1300元。
2022年5月份后購房,其利率重新定價規(guī)則為從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-20基點(diǎn)”。這個期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%,按照現(xiàn)在的規(guī)則,其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。照此計(jì)算,100萬元貸款本金30年期等額本息,其原來的總利息為98萬元、月供為5491元,而現(xiàn)在的總利息為72萬元、月供為4774元。如此對比,總利息少支付26萬元、月供即每個月少還717元。
銀行自動調(diào)整
搞清了不同時間段的利率調(diào)整情況,對廣大購房者來說,下面的問題就是自己該做什么?
根據(jù)細(xì)則,這次降低房貸利率采取了“系統(tǒng)默認(rèn)統(tǒng)一下調(diào)”的做法。換句話說,購房者不需要做什么,甚至不需要去銀行App或公眾號查看什么,銀行根據(jù)此次發(fā)布的規(guī)則,會統(tǒng)一進(jìn)行自動調(diào)整。
“購房者可以安心上班、努力賺錢,估計(jì)9月底或10月份開始會陸續(xù)收到短信,即提示根據(jù)相關(guān)規(guī)則,你的房貸利率進(jìn)行了調(diào)整,請按時足額償還房貸。換句話說,沒有所謂的簽合同、簽字、確認(rèn)、電話告知等工作。一些工作,銀行從便捷的角度,都給你安排好了,不需要客戶做什么事。你只需要知道,你從10月份開始每個月還房貸的錢少了,或者說銀行卡每個月會剩余好幾百或好幾千元。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
嚴(yán)躍進(jìn)還指出,部分購房者稍微要注意一下這次政策。“比如說10月份沒有發(fā)現(xiàn)自己的房貸降低,那么要稍微關(guān)注一下政策內(nèi)容,部分可能是你買的不是首套房,所以不能享受這個政策。部分可能按認(rèn)房不認(rèn)貸規(guī)則,你買的是首套房了,但銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣了,你現(xiàn)在的房子屬于首套房,但銀行也不知道。對于此類問題,也不必焦急。可以咨詢銀行,今年或明年都可以去補(bǔ)下手續(xù),然后把優(yōu)惠拿到,這個月不急也問題不大?!?/p>
實(shí)際上,關(guān)于房貸降低了多少,購房者還要根據(jù)實(shí)際情況來分析。例如,各地可以給出的最低利率也有約束,一些城市房貸利率下限可能做不到“LPR+0基點(diǎn)”或“LPR-20基點(diǎn)”,可能是“LPR+35基點(diǎn)”。具體而言,銀行給到的最優(yōu)惠利率計(jì)算公式,也就是“LPR+35基點(diǎn)”,所以此前幾天各地陸續(xù)公布“某地首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限”,其實(shí)就是為此次調(diào)整計(jì)算公式做準(zhǔn)備。購房者可以了解各自城市的情況,看看最低可以調(diào)到多少。但需要說明,各家銀行的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的,比如說某地工行和建行,兩家銀行公布的最低房貸利率應(yīng)該是一樣的,不會一個高一個低。 新民晚報(bào)記者 楊碩
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