核心20城探究之杭州：產(chǎn)業(yè)、人口過(guò)去兌現(xiàn) 未來(lái)優(yōu)勢(shì)持續(xù) 天天視點(diǎn)

來(lái)源：華創(chuàng)證券有限責(zé)任公司


(資料圖)

杭州經(jīng)濟(jì)主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)占GDP 比例27%，但新發(fā)展階段遇到一定瓶頸。1）杭州過(guò)去憑借信息節(jié)點(diǎn)城市定位、良好的招商引資模式，在工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展受制約的情況下，率先抓住互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，疊加亞運(yùn)會(huì)帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施快速完善，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛及人口快速流入，杭州GDP 在長(zhǎng)三角排名第三，近6 年常住人口增長(zhǎng)規(guī)模及增速長(zhǎng)三角第一。2）杭州經(jīng)濟(jì)主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，GDP 中第三產(chǎn)業(yè)占比68%、數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占比27%。3）近年來(lái)受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)紅利縮減影響，杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值增速放緩，另外，工業(yè)產(chǎn)值增速也落后于長(zhǎng)三角主要城市，在新發(fā)展階段遇到一定瓶頸。

杭州與數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)良好，獨(dú)特的城市定位有助于其在下一輪行業(yè)發(fā)展周期中，具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)。1）2021 年杭州軟件業(yè)務(wù)收入全國(guó)第四，增速全國(guó)第一，網(wǎng)易、?？低暋⑼樀三堫^企業(yè)總部聚集；電商平臺(tái)交易額占全國(guó)61%，擁有11 家電商百?gòu)?qiáng)企業(yè)，其中阿里巴巴市值大幅領(lǐng)先。

2）互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)核心生產(chǎn)要素是人才，企業(yè)布局優(yōu)選人才密度較大的區(qū)域，杭州互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人才占比7.2%，僅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而對(duì)比其他二線城市，杭州又具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)及人才儲(chǔ)備，獨(dú)特的城市定位，預(yù)計(jì)將助力杭州在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中吸引人才，保持產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)地位。

杭州制造業(yè)細(xì)分項(xiàng)中，健康產(chǎn)業(yè)、電子信息、高端裝備制造業(yè)尚不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但政府加強(qiáng)工業(yè)投資、數(shù)字賦能，有較大的支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的余地。1）健康產(chǎn)業(yè)中醫(yī)藥制造、醫(yī)療器械等領(lǐng)域增速放緩；電子信息產(chǎn)業(yè)僅在視頻安防、集成電路設(shè)計(jì)等少數(shù)領(lǐng)域發(fā)展較好。2）近年來(lái)杭州政府產(chǎn)業(yè)換擋提速，制造業(yè)投資額增速連續(xù)兩年超25%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能制造業(yè)，相關(guān)制造業(yè)增加值占工業(yè)增加值28%。3）杭州政府性債務(wù)余額與稅收收入比1.5，稅收規(guī)模超2000億，在長(zhǎng)三角城市處于領(lǐng)先地位，未來(lái)支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有較大余地。

2022 年杭州商品住宅銷售面積下滑49%，未來(lái)新房銷售將向1400 萬(wàn)方需求中樞回歸。1）2022 年杭州商品住宅銷售面積下滑49%至1100 萬(wàn)方，核心區(qū)域市場(chǎng)依舊維持一定熱度，富陽(yáng)、臨安等外圍區(qū)域開(kāi)盤去化率下滑明顯；2023年1-4 月市場(chǎng)回暖，新房、二手房成交分別為304、140 萬(wàn)方，同比上漲25%、73%。2）政府對(duì)于新房限價(jià)控制較好，即便近期杭州二手房掛牌量上漲，一二手倒掛空間縮小，但依靠產(chǎn)業(yè)及人口兌現(xiàn)，預(yù)計(jì)商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均成交住宅1.0 平米保守估計(jì)，需求中樞約1400 萬(wàn)方。3）杭州新房去化周期僅4.5 個(gè)月；余杭、蕭山有望持續(xù)兌現(xiàn)預(yù)期，支撐房地產(chǎn)發(fā)展。

濱江、綠城在杭州有規(guī)模優(yōu)勢(shì)及良好口碑，具備挖掘預(yù)期差項(xiàng)目的能力，隨著杭州市場(chǎng)回暖，預(yù)計(jì)將率先受益。1）濱江、綠城為杭州住宅銷售市場(chǎng)主力，2022 年權(quán)益銷售金額分別為519 億元、412 億元，與其他房企拉開(kāi)較大規(guī)模差距。2）從土儲(chǔ)來(lái)看，濱江、綠城在杭州仍有千億貨值儲(chǔ)備，且核心區(qū)域土儲(chǔ)占比約50%，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)潛力大。3）濱江、綠城作為杭州起家房企，對(duì)于市場(chǎng)較為了解，2022 年拿地溢價(jià)率為6%、8%，相較外來(lái)品牌房企溢價(jià)率略低，反映兩家房企拿地適當(dāng)配置有預(yù)期差的項(xiàng)目，而非單純聚焦熱門高溢價(jià)地塊。

4）2023 年一季度，杭州土地市場(chǎng)和商品房銷售市場(chǎng)率先回暖，預(yù)計(jì)復(fù)蘇可持續(xù)，建議關(guān)注在杭州具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)及品牌影響力的房企，如綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：杭州產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期。

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