天天訊息:【長(zhǎng)租視點(diǎn)】長(zhǎng)租公寓輕重資產(chǎn)各自發(fā)力

來源:景暉聊財(cái)經(jīng)

「?房屋租賃產(chǎn)業(yè),按運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)持有方式劃分,主要有輕、中、重三類運(yùn)營(yíng)模式。在過往幾年,受市場(chǎng)實(shí)際情況制約,我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng),主要以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)為主。但是,近兩三年的房屋租賃市場(chǎng)正在發(fā)生重大變化,輕、中、重三類運(yùn)營(yíng)模式,尤其是重資產(chǎn)模式發(fā)展迅猛?!?/p>

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉點(diǎn)評(píng):

住房租賃產(chǎn)業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)周期、大規(guī)模、低利潤(rùn)和低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),與之相對(duì)應(yīng)的是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型、投資回報(bào)率要求不高的資金。住房租賃產(chǎn)業(yè)能夠規(guī)?;l(fā)展,核心就兩點(diǎn):一是便宜的房,二是便宜的錢。當(dāng)然,也離不開運(yùn)營(yíng)商成熟、標(biāo)準(zhǔn)化、高效的運(yùn)營(yíng)管理能力。


(資料圖)

之所以前些年,非常多的房屋租賃運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式,主要是受市場(chǎng)實(shí)際情況制約,因?yàn)榧葲]有便宜的房,也沒有便宜的錢,更沒有清晰的資本退出路徑,所以,準(zhǔn)入門檻低,前期少量投入即可在短時(shí)間內(nèi)開展業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)模式成為主流。

但是近兩三年,市場(chǎng)情況出現(xiàn)了重大改變,一方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行,資產(chǎn)貶值,出現(xiàn)了大量便宜的房,對(duì)于資本來說是很好的資產(chǎn)抄底機(jī)會(huì);另一方面,金融資本層面的支持持續(xù)發(fā)力,尤其是去年“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”向長(zhǎng)租房的打開,以及今年“住房租賃金融17條”的出臺(tái),既讓住房租賃行業(yè)能夠獲得便宜的錢,還有了“投融建管退”的產(chǎn)業(yè)閉環(huán),再加上減費(fèi)、降稅、財(cái)政補(bǔ)貼、非改住綠通等政策紅利,越來越多的資本和市場(chǎng)主體開始發(fā)力“重資產(chǎn)模式”。

輕資產(chǎn),雖然投入少,風(fēng)險(xiǎn)低,但是收益也較低,比如以輕資產(chǎn)模式為代表的日本大東建托,其租賃業(yè)務(wù)的毛利率僅9.1%。重資產(chǎn),雖然投入大,周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)較輕資產(chǎn)高,但綜合收益更客觀,比如以美國(guó)EQR、德國(guó)VONOVIA為代表的重資產(chǎn)模式,租賃業(yè)務(wù)的毛利率均達(dá)到20%以上。

新的市場(chǎng)境況下,尤其是在產(chǎn)業(yè)分工逐步精細(xì)化的情況下,預(yù)計(jì)未來住房租賃產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式將呈現(xiàn)出輕的更輕,重的更重的發(fā)展趨勢(shì),輕的更輕,指的是擁有成熟、高效運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商,越來越專注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng),以輸出運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)為主來操盤具體的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)賺取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi);重的更重,指的是資金實(shí)力雄厚的投資商或大業(yè)主,通過收并購(gòu)等路徑,逐步持有更多資產(chǎn),一方面,將項(xiàng)目委托給成熟的運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng),賺取租金收益,另一方面,則通過大宗交易和資本市場(chǎng),賺取資產(chǎn)增值收益。

擴(kuò)展閱讀-資訊原文

長(zhǎng)租公寓發(fā)展至今,運(yùn)營(yíng)模式逐漸清晰,普遍意義上可將其分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三類。長(zhǎng)租公寓的輕資產(chǎn)模式僅提供長(zhǎng)租公寓的委托管理服務(wù),不涉及物業(yè)的租賃與投資;中資產(chǎn)指公寓運(yùn)營(yíng)方向業(yè)主包租物業(yè),重新裝修后出租給租客,并進(jìn)行長(zhǎng)期管理賺取增值;重資產(chǎn)模式則是運(yùn)營(yíng)商通過自建、收購(gòu)等方式獲取并持有房源,然后對(duì)外出租。

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