環(huán)球即時(shí)：北京辦公樓市場(chǎng)還在低谷：新增需求不足，中關(guān)村租金降幅最大

來源：金融界

本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：宋然

北京辦公樓市場(chǎng)仍然處于低谷期。2023年上半年，北京辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)不振。研究機(jī)構(gòu)高力國(guó)際發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，新增需求不足仍是核心問題。


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高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明分析指出，從二季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，凈吸納量延續(xù)了一季度的疲軟走勢(shì)，凈吸納量再度為負(fù)，為-5.3萬(wàn)平方米。存量樓宇空出更多辦公面積，加上新項(xiàng)目入市（8萬(wàn)平米左右），導(dǎo)致空置率上漲1%至17.7%。

市場(chǎng)早前樂觀預(yù)期并未得到兌現(xiàn)，二季度更多的樓宇業(yè)主開始積極調(diào)整租金策略，整體市場(chǎng)凈有效租金較一季度下降3.5%，降低至每月每平米317元。除麗澤市場(chǎng)租金保持穩(wěn)定以外，其他所有子市場(chǎng)的租金均呈現(xiàn)不同程度的下降。其中，降幅最大的是中關(guān)村市場(chǎng)，降幅達(dá)7.6%。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

在高力國(guó)際監(jiān)控的CBD市場(chǎng)40棟甲級(jí)樓宇中，本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度的下降，平均下降幅度達(dá)5.5%，降幅最大的樓宇達(dá)到15%。

乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)頹勢(shì)更加明顯，仍未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。二季度乙級(jí)市場(chǎng)凈吸納量為-3.6萬(wàn)平方米，已連續(xù)5個(gè)季度凈吸納量為負(fù)。

市場(chǎng)下行主要原因之一也是受中關(guān)村市場(chǎng)拖累。

中關(guān)村市場(chǎng)本季度凈吸納量為-4.9萬(wàn)平方米，兩個(gè)季度合計(jì)凈吸納量為-9.4萬(wàn)平方米。整體市場(chǎng)空置率上漲至18.1%，租金下降2.8%，降低至每月每平米212元；而產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)凈吸納量本季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-3.7萬(wàn)平方米，其中上地子市場(chǎng)凈吸納量為-1.3萬(wàn)平方米。產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)空置率上升到17.9%，租金為每月每平米122元。

對(duì)此，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明介紹，綜合甲乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，辦公樓市場(chǎng)上半年的表現(xiàn)基本符合目前宏觀經(jīng)濟(jì)整體需求不足的現(xiàn)狀，整體市場(chǎng)上半年合計(jì)凈吸納量達(dá)到-25萬(wàn)平方米，其中中關(guān)村一個(gè)子市場(chǎng)就達(dá)到-14.2萬(wàn)平方米。

展望2023年下半年市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)核心關(guān)注點(diǎn)仍是需求側(cè)表現(xiàn)。

高力國(guó)際北京分公司董事總經(jīng)理李娟對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，就甲級(jí)市場(chǎng)而言，由于下半年有一些預(yù)租較好的新項(xiàng)目入市，進(jìn)而會(huì)拉動(dòng)季度凈吸納量回升甚至轉(zhuǎn)正，但無法扭轉(zhuǎn)空置率上漲的趨勢(shì)。除了新增供應(yīng)項(xiàng)目的影響外，北部市場(chǎng)的存量項(xiàng)目依然會(huì)受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進(jìn)行辦公空間整合的影響，如果存量項(xiàng)目無法快速填補(bǔ)空置面積，年末甲級(jí)市場(chǎng)的空置率將很大概率突破20%。受北部市場(chǎng)高空置率的拖累，全市場(chǎng)凈有效租金仍將處于下降通道。

高力國(guó)際分析報(bào)告指出，目前，各主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎都在面臨更深層次的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。當(dāng)頭部行業(yè)或企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期。該時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。

過去三年，北京辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)巨大變化，這些非常態(tài)化市場(chǎng)數(shù)據(jù)本身就已說明過去很長(zhǎng)時(shí)間形成的市場(chǎng)供需格局正在出現(xiàn)根本性變化，也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來的市場(chǎng)調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些影響長(zhǎng)期且深遠(yuǎn)。

李娟在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)參與者要清楚，當(dāng)前市場(chǎng)艱難可能并非短期。這對(duì)資產(chǎn)管理提出更高要求，現(xiàn)金流和利潤(rùn)率才是核心。市場(chǎng)參與者只有針對(duì)市場(chǎng)變化做出快速響應(yīng)，以可持續(xù)的低價(jià)策略搶占市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)存量資源，不斷依靠創(chuàng)新打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能逆勢(shì)前行。

寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月30日公布數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，制造業(yè)PMI錄得49.0，較5月的年內(nèi)低點(diǎn)回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月位于收縮區(qū)間。非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)錄得53.2，低于5月1.3個(gè)百分點(diǎn)。非制造業(yè)PMI回落幅度大于制造業(yè)回升幅度，5月綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至52.3，顯示企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)但動(dòng)能放緩。

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