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1、購買期房應(yīng)注意的幾個(gè)問題 　　作者：佚名文章來源：本站原創(chuàng)點(diǎn)擊數(shù)：更新時(shí)間：2004-7-17 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)信息資料顯示,今年上半年,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了產(chǎn)銷兩旺的好形勢,在市場趨勢及利潤的趨動(dòng)下，一些投資者也加入到房地產(chǎn)開發(fā)中來，與原有的開發(fā)企業(yè)分庭抗禮，本來就不很規(guī)范的房地產(chǎn)市場由于競爭的加劇變得更加難以預(yù)測，出現(xiàn)問題似乎是順理成章。

2、對(duì)房地產(chǎn)市場的最終消費(fèi)者來說，他們是房地產(chǎn)行業(yè)最終產(chǎn)品的使用者與評(píng)判者，也是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中最弱勢的群體。


(相關(guān)資料圖)

3、他們的利益如果得不到保護(hù)，那么整個(gè)房地產(chǎn)市場這種產(chǎn)銷兩旺的勢頭就不會(huì)持久。

4、除了立法對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)之外，我們消費(fèi)者個(gè)人如何在商品房消費(fèi)過程中保護(hù)自己的利益呢？尤其是在購買期房的過程中，如何識(shí)別信息來源的真?zhèn)我约安扇∈裁礃拥拇胧﹣肀Ｗo(hù)自己？今年6月1號(hào)《商品房銷售管理辦法》實(shí)施后，消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： 　　1.審查房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)及經(jīng)營范圍。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)，反之亦然。

6、如果某一個(gè)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)，多半情況是這個(gè)企業(yè)第一次涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，資金及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)欠缺，可能因?yàn)榉椒矫婷娴年P(guān)系或施工組織設(shè)計(jì)等原因?qū)е卵悠诮环浚顕?yán)重的后果是沒有后續(xù)資金跟上，在預(yù)售不理想的情況，不能及時(shí)回款，建筑承包商，材料設(shè)備商拒絕與開發(fā)商繼續(xù)合作，最終導(dǎo)致樓盤爛尾。

7、在購買期房時(shí)，一定要看其營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營范圍，如果沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么消費(fèi)者與其簽訂的售房合同就是無效合同。

8、 　　2.提防商品房使用面積”縮水”。

9、新實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》將面積誤差比絕對(duì)值的3％做為一個(gè)”分水嶺”，在雙方對(duì)建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理，但這個(gè)原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。

10、實(shí)際上商品房”縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴(kuò)大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。

11、建議購房者在處理面積誤差時(shí)明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3％誤差以內(nèi)時(shí)，公攤面積的增長比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止”縮水”問題的出現(xiàn)。

12、 　　3.謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)。

13、購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞，如果您看到開發(fā)商的廣告、樓書、沙盤、樣板間的情況，就認(rèn)為將來房屋交付時(shí)就像你所見所想的那樣，那您就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

14、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，它是相對(duì)于不特定的多數(shù)人發(fā)出的，除非購房者將廣告、樓書、沙盤、樣板間已明示的部分做為合同的一部分，才對(duì)開發(fā)商具有約束力，將來出現(xiàn)與宣傳不符的地方，開發(fā)商才會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。

15、這里提醒您，不能讓一些美好的設(shè)想誤導(dǎo)您，使您做出不客觀的、不全面的評(píng)價(jià)。

16、《商品房銷售管理辦法》對(duì)有關(guān)房產(chǎn)廣告、樣板間問題做出了有利于購房者的規(guī)定，但實(shí)際上執(zhí)行起來非常難，開發(fā)商很容易規(guī)避。

17、 　　4.慎交定金。

18、目前在房地產(chǎn)銷售過程中定金問題的爭議很多，主要表現(xiàn)在購房者在正式簽約前要向開發(fā)商交納一定數(shù)額的款項(xiàng)，做為定金。

19、但在簽約談判時(shí)雙方因?yàn)楹贤哪承l款達(dá)不成協(xié)議而導(dǎo)致談判，開發(fā)商都以對(duì)方?jīng)]有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。

20、購房者往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購房者一般都舉證不能，即不能用證據(jù)證明自己是在不平等狀態(tài)下違背自己的真實(shí)意愿與開發(fā)商簽訂的合同。

21、如果您與開發(fā)商在認(rèn)購書中明確了所交款項(xiàng)為定金，且在規(guī)定的日期內(nèi)沒有與開發(fā)商簽訂成協(xié)議，那您將面臨定金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢時(shí)真的不知道會(huì)有這樣的法律后果，但這種民事行為的后果只能由您自己來承擔(dān)，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢。

22、如果開發(fā)商所售項(xiàng)目不具備合法銷售條件或雙方約定所交款項(xiàng)為預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，那么您的所謂”定金”在合同簽不成的情況下是可以退還的。

23、 　　購買期房要注意的問題還有很多，比如房產(chǎn)證的辦理，設(shè)計(jì)變更，交付條件，質(zhì)量問題，房產(chǎn)抵押等問題都很重要，我們會(huì)在以后的文章中陸續(xù)介紹。

24、 　　購買“期房”五項(xiàng)注意 　　目前，在房地產(chǎn)消費(fèi)市場，購買“期房”房產(chǎn)是一種常見的現(xiàn)象，但存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，如房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量配套等未能如約履行。

25、為此，消費(fèi)者在購買時(shí)應(yīng)注意以下有關(guān)事項(xiàng)： 　　1.查看賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，以及本項(xiàng)目的有關(guān)“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。

26、此外，購買人還要詳細(xì)查驗(yàn)欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號(hào)、層次一致。

27、 　　2.要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。

28、買賣合同應(yīng)采用國家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。

29、同時(shí)，雙方對(duì)一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定，并附在正式合同后，其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購買停車位所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)，以及正式合同文本中未列明的其他事項(xiàng)。

30、 　　3.購買“期房”最好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。

31、公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行方面，購房者的風(fēng)險(xiǎn)小些，但如果購房者資金充裕，而開發(fā)商信譽(yù)好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。

32、 　　4.購買“期房”要準(zhǔn)確房屋的位置。

33、購買者要認(rèn)真弄清所購的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時(shí)，才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。

34、 　　5.如果購買的“期房”未能如期交付，購房者要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)利。

35、□早報(bào)記者郭華萍／整理 　　在房地產(chǎn)交易中,商品房分為現(xiàn)房和期房.顧名思義,現(xiàn)房既現(xiàn)買現(xiàn)住的房產(chǎn),這類商品房因是已建成的房產(chǎn),房屋面積測量多已經(jīng)完成,對(duì)購房者來說,所購房產(chǎn)的面積是固定的,不會(huì)有變化,可就房論價(jià),購為所得.但對(duì)期房來說,僅從面積方面來看,問題就相對(duì)多些. 　　在房產(chǎn)買賣過程中,如今一期房交易為常見.期房分為不同的階段,有的期房僅是圖紙一張,有的期房剛破土動(dòng)工.但不管處在哪一階段,期房多是現(xiàn)買而不能現(xiàn)住的房產(chǎn),只能在約定的時(shí)間竣工后才能入住,不言而喻,購買期房有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,因?yàn)閺膭?dòng)工到竣工,驗(yàn)收,其間會(huì)有許多不確定因素,這些多變情形往往導(dǎo)致購房者所購置的期房面積與約定的不符,而給交房時(shí)雙方結(jié)算帶來麻煩.所以作為購房者須注意預(yù)售房產(chǎn)契約的條款約定,以規(guī)避面積風(fēng)險(xiǎn). 　　現(xiàn)在不論銷售期房或是現(xiàn)房,發(fā)展商大多采用格式合同.這些合同中關(guān)于房屋面積的約定較為簡單,面積一般都以暫測為基礎(chǔ),將來以實(shí)測為準(zhǔn).通常買賣雙方多同意暫測與實(shí)測面積不超過正負(fù)2%~3%時(shí),不再另行結(jié)算;然而一但誤差面積超出2%~3%的范疇時(shí),問題就出來了,因格式合同中的規(guī)定較為簡單,一般多以"超出部分按房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算"一言代之,如果誤差面積超出幾平方米,買方尚能接受,如果誤差面積高達(dá)數(shù)十平方米,買方就很難承受.這時(shí)根據(jù)上述合同的規(guī)定,發(fā)展商要求買方按房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算,買方若不按售價(jià)進(jìn)行結(jié)算,就有違約之嫌.這就使買方處于一種非常尷尬的境地.。

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