世界今熱點:成都德商擬募8億“補血”,幕后“金主”就偏愛房地產(chǎn)
◎?來源?| 地產(chǎn)密探(ID:real-estate-spy)??
◎ 編輯?| 密探財經(jīng)
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雖有優(yōu)質(zhì)民營房企再融資試點,但大家也看到了,試點畢竟是試點,即便是這些優(yōu)質(zhì)房企,又有中再增信“保駕護航”,試點規(guī)模也沒擴大啊。
房企們都很急,等不起。被納入“示范房企”的碧桂園、遠洋、旭輝等,近期都有賣資產(chǎn)動作,更別說出險房企如世茂、朗詩等。
對更多民營房企而說,考驗他們“各顯神通”的時候到了。當前,樓市不斷放松,又在等待復(fù)蘇回暖的重要關(guān)口,誰能找到錢,然后活下來,才有機會。
昨日起,一只名為“愛建共贏-德商發(fā)展基金集合資金信托計劃”第1期信托理財產(chǎn)品在坊間火熱推銷之中,總計劃募資8億元,期限3年,預(yù)期收益率達到8.1%!
地產(chǎn)密探獲悉,該信托計劃的交易對手包括成都德文源通企業(yè)管理有限公司及子公司成都德睿置業(yè),交易構(gòu)架為該信托資金認繳“上海蓁栩”合伙基金優(yōu)先級LP,德商方面認繳劣后級LP,雙方認繳比例“1:1”。
“上海蓁栩”合伙基金的普通合伙人GP為上海愛建澤盈投資管理有限公司。按表述,該合伙基金通過向成都德文源通、成都德睿置業(yè)進行股權(quán)及債權(quán)投資,最終實現(xiàn)間接向各項目公司進行股權(quán)和債權(quán)投資。
從表述看,該合伙基金將絕對控股成都德文源通及全資子公司成都德睿置業(yè)。這兩家企業(yè)均成立于今年9月下旬,前者由成都德商新創(chuàng)置業(yè)控股99%,成都德福萬商管持股1%。
經(jīng)查,成都德商新創(chuàng)置業(yè)由成都德商源謀全資控股,背后是自然人股東鄒康、楊彬、鄒建等四人出資,其中鄒康持股近90%。成都德福萬商管由也鄒康絕對持股98%。
實際上,熟悉德商的成都地產(chǎn)圈人應(yīng)都知道,處事異常低調(diào)的鄒康就是成都德商集團的幕后大老板。
目前,德商集團房地產(chǎn)板塊核心平臺是成都德商置業(yè),涉及參控股子公司多達35家,遍布成都、武漢、廣州、上海及海南等,成都德商源謀控股80%,鄒康持股20%。反觀成都德商文商旅實業(yè)集團,則由鄒康直接控股51%,成都德商置業(yè)持股49%。
此次信托募資的德商系上述兩家子公司,從股權(quán)構(gòu)架看卻獨立于成都德商置業(yè),或為風險隔離考慮吧。
地產(chǎn)密探還獲悉,10月14日,愛建信托聯(lián)合成都德福萬商業(yè)管理有限公司、上海愛建澤盈投資管理有限公司共設(shè)“上海蓁栩”合伙基金,資本金16.01億元。
這意味著什么?該合伙基金劣后級LP份額,由成都德福萬商管出資8億元,愛建信托受托的信托計劃認繳優(yōu)先級LP份額8億元,上海愛建澤盈作為GP出資100萬元。
從風控看,作為真正“金主”的愛建信托,自然不敢絲毫懈怠,該合伙基金由其封閉管理,重大事項需由GP審批通過方可實施,聘請愛建資管對成都德文源通、德睿置業(yè)及各項目公司全封閉駐場管理。
此外,該信托計劃投資具體項目前,需提交愛建審批通過,制定詳盡投資及管理方案后方可實施;愛建信托監(jiān)控各投資項目進度,若項目進度嚴重滯后,觸發(fā)強制退出。
從此次信托材料介紹看,愛建信托與德商置業(yè)已開展合作項目多達11個,可謂深度捆綁。據(jù)其表述,過往合作進展較為順利,均符合預(yù)期。其還認為,“德商經(jīng)營穩(wěn)健,強二線以上資產(chǎn)投資比重達85%,在成都已擁有較好的市場份額及產(chǎn)品溢價能力”。
據(jù)克而瑞監(jiān)測統(tǒng)計,今年前9個月,成都樓市銷售流量榜TOP10排名,德商置業(yè)位列第八,流量成交金額63.14億元,銷售面積排名第七,對應(yīng)成交面積43.54萬平方米。
今年前9個月,全國房企銷售TOP200排名,德商置業(yè)全口徑銷售額56.1億元,排名第142位,與去年同期相比,排名雖未變,但相比111億元,銷售額“腰斬”;權(quán)益銷售額25.4億元,排名第168位,相比去年同期51.2億元,也同樣遭腰斬。
德商銷售額的直線下挫,也間接影響到部分樓盤正常交付。日前,位于天府新區(qū)麓湖片區(qū)的“德商朗詩·麓湖熙華天璽”被曝出業(yè)主對其精裝品質(zhì)不滿、集體投訴風波,一時在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。
今年2月起,“滬上裝修巨頭”全筑股份子公司成都全筑新軍住宅科技有限公司還跟“德商朗詩·麓湖熙華天璽”開發(fā)商一直在打官司。
除了精裝品質(zhì)問題之外,“德商朗詩·麓湖熙華天璽”原計劃6月底交房,但交房一再延期也屢屢被業(yè)主投訴。
10月8日,在某大型權(quán)威平臺上,依然有業(yè)主投訴,當?shù)刂鞴懿块T不久回應(yīng)說,該項目原計劃延期到9月30日交房,因開發(fā)商內(nèi)部原因等現(xiàn)已無法按原計劃交房,開發(fā)商后來又再次明確了延期交房時間。
“德商朗詩·麓湖熙華天璽”由成都德商榮達置業(yè)開發(fā),出資人為成都朗鐸企管持股60%,成都德商置業(yè)持股40%,前者背后就是朗詩地產(chǎn)。目前,朗詩資金鏈已陷入美元債務(wù)違約及正在尋求展期博弈。
如此以來,德商面臨的壓力無疑會變大。
注意!10月8日,愛建信托、上海愛建澤盈投資管理有限公司徹底退出“上海蓁蓉”合伙基金,由南京德商置業(yè)、常州德商鴻景置業(yè)接盤。
可查到的是,目前德商中山項目涉及愛建信托4億元信托計劃,尚在執(zhí)行期,背后的合伙基金名叫“上海蓁璽”;德商成都項目涉及愛建信托3億元信托計劃也尚在執(zhí)行期,背后合伙基金名叫“上海蓁玥”。
熟悉資本圈的人都知道,愛建信托是房地產(chǎn)大戶。2022年上半年,愛建股份歸母凈利潤0.69億元,同比增長104.98%,其中全資子公司愛建信托貢獻凈利潤0.72億元,同比增幅371.8%。
注:愛建信托2021年報數(shù)據(jù)
年初以來,信托違約事件暴增,截至7月下旬,違約金額近750億元,其中房地產(chǎn)信托成信托“違約大戶”,占比約78%,相比去年全年違約占比明顯增加。雖如此,愛建信托等部分信托公司“偏向虎山行”,高風險也伴隨高收益。
說到這里,外界也不能不佩服德商的資本運作能力,好在德商近些年擴張并不快,做“新派豪宅”高端產(chǎn)品在成都大本營已打出了名氣,深耕較久,異地項目也不多,且處于強二線高能級城市,為其非標融資提供了一個安全閥。
不過,這都有賴于強二線城市的樓市整體復(fù)蘇,各項目銷售額能跟得上,不然資本也會著急,甚至可能翻臉。
編輯:密探君
文章來源:地產(chǎn)密探
原創(chuàng)內(nèi)容版權(quán)歸屬地產(chǎn)密探,轉(zhuǎn)載須經(jīng)授權(quán)。
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