世界新動(dòng)態(tài):悲情掙扎求生,又有三家房企“出險(xiǎn)”,債務(wù)“調(diào)倉”不易!
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試問:哪家房企,不想追逐夢(mèng)想?
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特別是2021年下半年以來,民營(yíng)房企爆雷聲不絕于耳,加劇了樓市的下行和低迷,行業(yè)信心幾近崩塌。
去年底以來,房地產(chǎn)松綁“救市”潮起,直到今年8月以來,已有明顯起色,但以金融為血液的房企現(xiàn)金流很不暢通,風(fēng)險(xiǎn)波及面擴(kuò)大。
其一,各地“保交樓”面前,項(xiàng)目預(yù)售資金被嚴(yán)格監(jiān)管,房企集團(tuán)層面調(diào)配資金“難上加難”。
其二,此前監(jiān)管層推出的幾家民營(yíng)房企再融資試點(diǎn),信號(hào)意義大于實(shí)際,規(guī)模偏小,根本就解決不了大問題。
昨晚,綠地控股披露擬對(duì)旗下2022年至2024年到期的9只美元債集中發(fā)起展期同意征求,其中2023年6月到期的6.65%美元債展期一年,其余展期兩年,息率不變。
地產(chǎn)密探了解到,這已不是綠地首次尋求外債展期。今年5月下旬,綠地控股曾對(duì)下個(gè)月到期的5億美元、票息6.75%的美債進(jìn)行過一年展期,向投資人承諾“只要公司恢復(fù)償債能力,按附加的“認(rèn)購期權(quán)”約定,隨時(shí)可以回購”。
彼時(shí),綠地控股已將上海、鄭州等地的多個(gè)資產(chǎn)包擺上貨架,以換取現(xiàn)金流。詳情可參考《
綠地上海4個(gè)資產(chǎn)包“待價(jià)而沽”,預(yù)估數(shù)百億!
》,此時(shí)想賣個(gè)好價(jià),確實(shí)不易。
何況,從綠地控股今年中期所披露的數(shù)據(jù)看,現(xiàn)金流依然不客觀。上半年,綠地控股經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流130.7億元,同比下滑54.3%;融資凈現(xiàn)金流-264.27億元,相比去年同期-370億元增加28.5%,說明凈融資因償債而下降。
其三,匯率風(fēng)險(xiǎn)加大,房企外債壓力劇增,比如美元兌人民幣已突破“7.3”。
進(jìn)入11月第一天,三家大型上市房企披露債務(wù)“出險(xiǎn)”,為年底正在復(fù)蘇途中的樓市更加蒙上了一層陰霾。
考慮到上半年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流下滑逾5成,綠地控股“現(xiàn)金利息保障倍數(shù)”下降逾49%,從6.28倍下降到3.18倍。
截至6月底,綠地控股貨幣資金633.17億元,比去年底減少186.19億元,其中可動(dòng)用現(xiàn)金472.48億元,短期借款278.24億元,比去年底增加13.8%,一年內(nèi)到期有息負(fù)債719.68億元,比去年底下降4.94%,永續(xù)債余額12.7億元,比去年底有下降。
今年7-9月份,綠地控股取得合同銷售金額308.06億元,同比減少53.4%,前9個(gè)月合同銷售金額989.05億元,同比減少57%,說明其第3季度銷售并未明顯好轉(zhuǎn)。
這就不難理解:綠地控股今日為何集中對(duì)巨額美元債進(jìn)行展期征詢,以求盡可能往后延期償債,減輕現(xiàn)金流壓力。
綠地控股財(cái)務(wù)部總經(jīng)理吳正奎,在昨日晚間召開的公司與投資人電話會(huì)上,“相信公司到期支付遭擠兌,把公司逼入違約死角,絕不是對(duì)所有方(各方)有利的選擇。”
今日早間,旭輝控股公告公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期,目前已暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息,尋求境外債務(wù)的全面解決方案,同時(shí)將全力保交付、保經(jīng)營(yíng)及維護(hù)境內(nèi)融資等。
據(jù)披露,旭輝目前境外總債務(wù)約68.5億美元,已暫停支付款項(xiàng)約4.14億美元。今年以來,旭輝境外已付息及本金約15億美元,但對(duì)應(yīng)僅籌到約5億美元新增融資。
注意!旭輝部分公開債因評(píng)級(jí)下調(diào)而觸發(fā)了提前兌付條款,造成其短時(shí)間內(nèi)境外兌付壓力。
近期,合景泰富、朗詩等多家以重點(diǎn)一二線城市布局的大型房企,對(duì)美元債集中展期已獲得投資人諒解而順利展期,外界認(rèn)為旭輝境外債重組應(yīng)該也是采取類似情況。
前不久,坊間還傳出旭輝控股有意再次發(fā)行由中債信增公司全額擔(dān)保的10億元境內(nèi)債券。外界期待,旭輝這筆債能順利發(fā)行,以緩解燃眉之急。
遺憾的是,11月1日,上坤地產(chǎn)公告公司未取得未償還票據(jù)本金總額75%以上持有人的必要同意,就不能豁免或延長(zhǎng)契約所規(guī)定的強(qiáng)制贖回義務(wù),引發(fā)票據(jù)違約,也造成2023年到期的13.5%優(yōu)先票據(jù)交叉違約。
這說明:投資人對(duì)待美元債展期,更多是看融資方的資產(chǎn)主要在哪些城市為主,如果在一二線城市,那就可以繼續(xù)搏一把,比如合景泰富、富力等,如果偏安三四線城市,對(duì)房企就不會(huì)那么包容了,比如上坤。
另據(jù)悉,目前正在對(duì)多只美元債已延長(zhǎng)展期同意征詢期限的佳源國際,也是比較危險(xiǎn)的,核心如前所述,旗下項(xiàng)目也多位于三四線城市。
今年8月中旬,佳源國際實(shí)控人沈天晴境內(nèi)房地產(chǎn)平臺(tái)佳源創(chuàng)盛已宣布“19佳源03”年息率8%的私募債余額6.45億元進(jìn)行了展期。前不久,中國華融已介入佳源,為其紓困。
克而瑞披露,今年4季度,200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元,其中海外債約617億元,又一波償債高峰期。
房企寄希望于銷售端,特別是銷售回流更快些。中指研究院最新統(tǒng)計(jì),2022年前10月,百強(qiáng)房企銷售總額為60954.6億元,同比下降43.4%,降幅較上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。10月單月,百強(qiáng)房企銷售額同比下降26.5%,環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。
前十個(gè)月,百強(qiáng)房企銷售額超千億16家,同比減少16家;超百億100家,同比減少48家,各陣營(yíng)房企銷售額增速均有下滑。
10月27日,人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝赴“中債信用增進(jìn)”公司調(diào)研時(shí)指出,應(yīng)加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資的支持力度,落實(shí)好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)、深化金融改革各項(xiàng)工作任務(wù)等。
如今,美元持續(xù)加息且美元債融資難度日益加大,在此國際大背景下,盡快暢通房企境內(nèi)債融資已“時(shí)不我待”,不然爆雷違約會(huì)繼續(xù)向樓市購房端傳染負(fù)面情緒,或?qū)嗨头康禺a(chǎn)救市復(fù)蘇之路。
暢通房企融資,絕非就是加杠桿,而是“調(diào)倉”。也就是說,面對(duì)年底及明年償債高峰,應(yīng)允許更多民營(yíng)房企“借新還舊”,雖實(shí)際難度較大,但至少應(yīng)釋放更強(qiáng)烈的政策信號(hào)。
編輯:密探君
文章來源:地產(chǎn)密探
原創(chuàng)內(nèi)容版權(quán)歸屬地產(chǎn)密探,轉(zhuǎn)載須經(jīng)授權(quán)。
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