令地產(chǎn)股起死回生的“第二支箭”有何神通？

來源：經(jīng)濟觀察報

經(jīng)濟觀察網(wǎng)?記者?陳月芹 編輯 張雅楠?11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會（以下簡稱“交易商協(xié)會”）釋放了“第二支箭”的利好消息：由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)還有望擴容。

受此消息影響，地產(chǎn)股債已連漲3個交易日，前50強房企總市值累計上漲約3071億港元。其中，旭輝控股累計漲幅超125%，碧桂園漲59%，龍光集團漲52%。


【資料圖】

多個信源向經(jīng)濟觀察網(wǎng)證實，央行和交易商協(xié)會是在11月4日前后向少數(shù)民營房企傳遞了“第二支箭”融資安排的消息，征求房企意見，并組織首批民營房企申報。

2018年，央行等監(jiān)管部門從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資，民企債券融資支持工具即為“第二支箭”，目的是引導金融機構(gòu)改善對民營企業(yè)的風險偏好和融資氛圍，緩解民營企業(yè)信用收縮問題。

2500億元融資額度的“第二支箭”，和8月以來的中債增擔保性發(fā)債又有何不同？哪些房企有望入圍，以及發(fā)行成本、資金用途等細則令房企十分關(guān)注。

首批中簽者

11月9日，中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）發(fā)布了接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知，有意向的民營房企可填寫《項目需求意向表》，并發(fā)送至指定郵箱，向中債增提出增信需求。

次日，交易商協(xié)會便官宣受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，除龍湖集團外，首批受益于 “第二支箭 ”的發(fā)行人還包括新城控股和美的置業(yè)，發(fā)行額度分別為150億元和不低于50億元。旭輝、碧桂園等多家民企已著手申報第二批發(fā)行。

一位知情人士透露，龍湖集團作為“第二支箭”計劃飲頭啖湯的房企，目前也僅獲悉額度為200億元、發(fā)行品種為儲架式，期限、利率、資金用途等細則仍有待推進、細化。

《項目需求意向表》要求房企填寫公司資產(chǎn)和債務(wù)情況，如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、項目意向主承銷商、是否發(fā)行過公開債、境內(nèi)外債券是否違約等；其次，本次意向發(fā)行品種、期限、增信金額，還需詳細填寫房企擬提供的風險緩釋方式，如金融機構(gòu)風險緩釋、國有企業(yè)反擔保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔保、國有擔保增進機構(gòu)反擔保等。

一位參與申報“第二支箭”發(fā)行的房企人士透露，意向發(fā)行品種、期限、增信金額由企業(yè)自行填寫，但實際額度由央行層面、交易商協(xié)會評估。例如，首批發(fā)行的其中一家民企實際獲批額度比自行申請的數(shù)額還要高。

擔保發(fā)債升級版

同樣是中債增參與發(fā)行，“第二支箭”和擔保性發(fā)債有何不同？

前述頭部房企IR人士解釋，“第二支箭”和擔保性發(fā)債本質(zhì)相差不大，都需要房企提供資產(chǎn)抵押或國企反擔保、母公司反擔保等，主要有4點不同：

一是“第二支箭”初步定量2500億元，還有望擴容。而8月以來，第一輪擔保發(fā)債中，碧桂園、旭輝、龍湖、美的、新城等6家房企通過中債增擔保，融資總額僅68億元。

二是本次“第二支箭”的發(fā)行，由央行牽頭，央行提供再貸款資金支持，點名支持“包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資”，傳遞出了監(jiān)管部門有意為民營房企融資紓困的信號。

這個“央行再貸款”意味著，商業(yè)銀行或其他金融機構(gòu)購買了房企的債券，可憑借購買憑證，以很低的成本去央行借到一筆等額資金，“假設(shè)金融機構(gòu)買了10億元‘第二支箭’產(chǎn)品，還能向央行貸款10億元，相當于央行為之兜底，銀行購買這類型產(chǎn)品幾乎沒有資金成本。如果房企違約，不良率仍歸屬于銀行，但理論上，中債增手上還有抵押資產(chǎn)和國企擔?！?。前述房企IR人士表示，此次央行提供再貸款，能進一步打消金融機構(gòu)的疑慮。

三是和此前的擔保性發(fā)債相比，“第二支箭”明確，除擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風險緩釋憑證外，增加了直接購買債券等方式，支持民企發(fā)債融資。

四是發(fā)行成本上，中債增對民營房企收取的增信服務(wù)費率低于0.8％/年，約是首批擔保性發(fā)債擔保費率1.5%/年的一半。同時，還可以根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔保比例，尚未違約的優(yōu)質(zhì)民企有望降低反擔保比例。

上述參與申報“第二支箭”發(fā)行的房企人士透露，其和交易商協(xié)會、中債增多次對接發(fā)行事宜，在資金用途方面，“第二支箭”發(fā)行產(chǎn)品除了償還項目類貸款、償還中票等境內(nèi)直接融資等常規(guī)用途外，還可用于償還外債。至于是否可以用于項目公司開發(fā)建設(shè)，還未確定，具體須看企業(yè)獲批發(fā)行后發(fā)布的募集說明書。

民企信用拐點

前述頭部房企IR人士認為，此前中債增的擔保發(fā)債，擔保條件較嚴格，發(fā)行金額也較少，一家頭部房企約發(fā)出10余億元，實際融資效果難言“解渴”，背后原因是投資人不買賬，銀行、金融機構(gòu)對地產(chǎn)債券還是畏手畏腳。但“第二支箭”有了央行背書，地產(chǎn)股債二級市場的投資人、金融機構(gòu)嗅到了風向變化：金融口開始對地產(chǎn)行業(yè)提供支持，央行愿意對還沒出險的房地產(chǎn)企業(yè)在信用端努力做一些修復。

樂觀預期給整個市場情緒帶來的轉(zhuǎn)變非常明顯。該參與申報“第二支箭”發(fā)行的房企人士認為“第二支箭”利好的釋放，是民營房企信用狀況的拐點，至于房地產(chǎn)行業(yè)的恢復仍依賴于購房者信心的恢復。

與地產(chǎn)股上漲相比，他更關(guān)注債券是否在漲，“必須是二級市場的價格跟一級發(fā)行價格處在合理區(qū)間，才是信用復蘇。”他解釋。

由于中債增在官網(wǎng)公開發(fā)布“第二支箭”受理方式，理論上所有房企都有申請資格，通過提交《項目需求意向表》報名。這是否意味著已出險房企也能獲得該筆融資支持？

一位民營房企融資人士解釋，中債增要求企業(yè)填寫境內(nèi)外債是否違約，也是對房企資產(chǎn)和債務(wù)成色進行分類，“首先，已出險的企業(yè)大多處在資不抵債階段，沒什么資產(chǎn)可用于抵押，也很難獲得國企擔保；其次，爆雷房企當前的主要任務(wù)是保交付，需要通過申請紓困基金或政府專項基金。房企發(fā)債，最重要的目的是修復信用，這對爆雷房企意義不大”。

多位房企人士對“第二支箭”持謹慎樂觀態(tài)度。

一是龍湖的信用是民企標兵，其能發(fā)出第一單產(chǎn)品，對其他民企的象征意義不大，要看第二批發(fā)行名單能否有更多民企入圍；

二是“第二支箭”的實際效果，最終要看金融機構(gòu)的投資意愿。盡管有央行再融資、中債增擔保，但如果出壞賬，風險還是商業(yè)銀行自擔。據(jù)悉，央行有意向各金融監(jiān)管部門發(fā)文，合力推動“第二支箭”發(fā)行。

第三，相關(guān)細則有待落地，如給房企的具體額度、資產(chǎn)認定、擔保比例、資金用途等，直接關(guān)系政策的實際效力。

標簽： 房地產(chǎn)企業(yè) 民營企業(yè)債券 交易商協(xié)會

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