全球速遞!融創(chuàng)孫宏斌隱身大半年后現(xiàn)身,忙于自救被指消瘦,債務(wù)重組近尾聲

來源:騰訊新聞棱鏡

2022年12月28日現(xiàn)身武漢的孫宏斌。來自融創(chuàng)官微。


(資料圖片僅供參考)

作者 |??郭菲菲

編輯 | 楊布丁

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

年關(guān)將至,消失許久的孫宏斌終于露面了。

自從2022年5月,融創(chuàng)這家第四大開發(fā)商正式債務(wù)違約后,孫宏斌就很少現(xiàn)身了。曾經(jīng)的“白衣騎士”開始四處奔波尋找援兵,拜會地方政府、國央企、AMC等金融機構(gòu),尋求被救的可能性。

2022年12月底,他現(xiàn)身武漢,與武漢城建集團簽訂合作協(xié)議。年近60歲的孫宏斌,依舊是一身T恤加上休閑裝,但看起來比一年前消瘦許多,頭發(fā)有些花白。

對于融創(chuàng)的自救進度,捕風捉影的消息從未斷過,但利益方等了大半年仍看不到結(jié)果。如今,掌舵者重新高調(diào)現(xiàn)身,意味著公司債務(wù)化解的進度條被拉快:160億的境內(nèi)債務(wù)整體獲得展期,境外美元債的展期也或?qū)⒂诮谕瓿?,上海董家渡項目、武漢桃花源項目及深圳冰雪文旅城的處置都有了新眉目。

至少目前來看,處境不會比暴雷時更糟糕了。融創(chuàng)緩解了未來三年左右的流動性壓力,孫宏斌可以暫時喘口氣。

留待解決的問題仍舊不少。停牌超8月的融創(chuàng)股票何時復(fù)牌?文旅、酒店及會展等如何盤活?華北、西南區(qū)域挖的窟窿,區(qū)首調(diào)整后如何填補?超百億的商票何以兌付等等。

當然,最為重要的還是賣房回款,這將直接決定孫宏斌能否東山再起。2022年,融創(chuàng)權(quán)益銷售額已降至不足千億,僅為977億元,相比2021年的3615億元已相去甚遠。

超800億境內(nèi)外債務(wù)展期欠缺誠意?

2022年4月1日,一支名為“20融創(chuàng)01”、總額達40億元的境內(nèi)債券回售在即,孫宏斌卻掏不出來錢了。

“1月份剛配完股,加上老孫借給公司的錢,融創(chuàng)吹風說如期兌付沒問題,有各種應(yīng)對方案。結(jié)果股票債券價格雙雙大跌,評級降低,后來說利息也沒有著落了?!币晃簧鲜鋈趧?chuàng)債券投資者向作者回憶稱。

彼時,融創(chuàng)首次承認,資產(chǎn)處置、專項融資等多種資金方案均難以執(zhí)行,“近期面臨階段性流動性困難”。

多方博弈后,包括上述債券在內(nèi)的四筆債券在同年4月獲得展期,融創(chuàng)暫時躲開了債務(wù)違約。以“20融創(chuàng)01”為例,除展期18個月外,還增加了孫宏斌承擔無限連帶責任的個人擔保,以及追加青島阿朵小鎮(zhèn)、鄭州中原文旅城兩個項目的部分股權(quán),及50億元應(yīng)收賬款債權(quán)作為質(zhì)押增信措施。

北京一家私募基金投資人周偉(化名)嗅到了商機,趁著價格跌破50元,抄底買入了上千萬的融創(chuàng)債券,“當時篤定展期后的兌付沒問題,后來沒想到銷售持續(xù)惡化”。

階段性的困難漸成常態(tài),暴雷聲終究敲響。2022年5月12日,因為一筆美元債利息無法到期支付,融創(chuàng)正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約,境內(nèi)外債務(wù)展期不可避免。

按照“20融創(chuàng)01”的首次展期方案,2022年5月、6月底前各支付10%本金,9月底、12月底,及2023年3月底、6月底各支付15%本金,直至9月底支付最后的20%本金。

對于兌付落地進展,周偉稱,去年5月份第一筆本金支付后,6月份再次展期調(diào)整,僅兌付5%,等到9月底兌付時又沒錢了,“聽說找天津方面協(xié)調(diào)了一筆錢,兌付了10%,11月時聽說還要展期,徹底沒錢了”。

“這支債券換手率高,有很多私募和個人投資者,大家對再次展期的反對聲音很高。救市背景下,其他債券(展期)更容易通過?!鄙鲜鰝钟姓吒嬖V作者,聽說久期投資的份額最大,持有30%,本來也要投反對票,遲遲未通過,所以投票延期了好幾次,但最后關(guān)頭倒戈了。

作者了解到,關(guān)于“20融創(chuàng)01”債券的三份展期議案,反對票均超過三成。

1月3日,融創(chuàng)公告稱,總計160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲得表決通過,共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS,包括“20融創(chuàng)01”在內(nèi)的四支已經(jīng)展期的債券,需至2025年底全額兌付;“H6融創(chuàng)01”等六支尚未展期債券,則至2026年底全額兌付。從展期設(shè)計來看,加權(quán)平均展期期限3.51年,且兌付金額前低后高,2025及2026年為償債高峰期。

在增信措施方面,四支已經(jīng)展期的債券,新增重慶文旅城、紹興黃酒小鎮(zhèn)的收益權(quán);另外六支尚未展期債券,則新增包括廣州文旅城、無錫文旅城、濟南文旅城、成都文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城的收益權(quán)。

所謂收益權(quán),指不影響保交樓前提下,項目開發(fā)銷售或出售產(chǎn)生的凈剩余現(xiàn)金流,抑或出售自持物業(yè)產(chǎn)生的凈剩余現(xiàn)金流的30%。

“收益權(quán)意義不大,項目資產(chǎn)的資金往來難以監(jiān)督,只有老孫個人擔保和應(yīng)收款有價值?!敝軅ベ|(zhì)疑稱,展期方案并不友好,正常債權(quán)人都會投反對票,今年、明年分別只能拿到3%和15%的本金,擔心拖得時間太久,經(jīng)營沒起色會再展期?!氨旧磉@就是信用債,這么搞等于沒有信用了,帶了個壞頭,讓你被迫接受,沒什么反制措施?!?/p>

反觀境外美元債務(wù),孫宏斌遞上的重組展期方案誠意并不高。

公告披露,截止到2022年6月底,融創(chuàng)境外有息負債規(guī)模為110億美元,2022年底到期37億美元。按照計劃,公司對其中約91億美元票據(jù)進行債務(wù)重組。這其中,擬將30億至40億美元債務(wù)轉(zhuǎn)換為普通股,剩余債務(wù)將兌換為新的以美元計價公開票據(jù),期限為自重組生效之日起的2至8年,并提供部分資產(chǎn)處置凈收益,作為償還新票據(jù)的額外資金來源。

《中國企業(yè)家》援引知情人士透露,融創(chuàng)境外債的展期方案及協(xié)議,預(yù)期也將于今年春節(jié)前后完成。

金融紓困+資產(chǎn)出售雙管齊下

在資產(chǎn)處置方面,拯救房企的政策春風下,孫宏斌也迎來金融機構(gòu)的馳援,這也給融創(chuàng)債務(wù)危機的解決帶來些許曙光。

2022年11月底,融創(chuàng)全資控股的泛海建設(shè)控股有限公司發(fā)生股東變更,中信信托和華融分別持股64.678%、25%,融創(chuàng)股權(quán)降至10.322%。

泛海建設(shè)控股持有的資產(chǎn)包,包括北京泛海國際1號地塊及上海董家渡兩個豪宅項目。這是孫宏斌2019年花了148億元,從泛海盧志強手中買入,堪稱融創(chuàng)“壓箱底”的核心資產(chǎn)。前者被開發(fā)為北京融創(chuàng)壹號院,但遲遲未能入市;后者位于上海外灘黃金位置,在開發(fā)一宗地塊獲得150億元銷售額后,項目因拆遷資金匱乏陷入停滯,剩余未售貨值超過500億元。

對于這一股權(quán)變更,融創(chuàng)介紹稱,中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信托等合作方,將對董家渡項目注資超120億元。孫宏斌也現(xiàn)身合作意向簽約儀式。

接近融創(chuàng)的人士透露稱,此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項目出售,華融以“股+債”方式介入紓困,股權(quán)設(shè)計為信托收益權(quán)方式,融創(chuàng)還是操盤方,華融行使監(jiān)管職能,并保留使用融創(chuàng)品牌,融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。退出時,AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán),融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。

與董家渡紓困模式類似的案例還在增加。2022年12月,東方資產(chǎn)計劃為融創(chuàng)武漢桃花源項目注資33.11億元,用于化解原有債務(wù)以及支持項目開發(fā),項目總貨值約226億元。此外,地方國資陜西金資也正式入股融創(chuàng)咸陽森嶼城項目,近期首筆資金4億已到位。前文提及的孫宏斌親自站臺與武漢城建集團的合作,目前暫未披露更多信息,后者或成為融創(chuàng)在武漢諸多項目的紓困方。

與此同時,孫宏斌還在為資產(chǎn)出售奔波。

1月3日,珠海地方國企華發(fā)股份以35.8億元的價格,接盤融創(chuàng)持有的深圳冰雪文旅城項目公司51%的股權(quán),其中包括35.7億元的股權(quán)收購價款,以及1190萬元的債權(quán)收購價款。交易完成后,華發(fā)持有冰雪文旅城股權(quán)從49%提升至100%。

這無疑給融創(chuàng)冰雪上市計劃蒙下一層陰影,與此同時,這筆錢難以進入孫宏斌口袋。

融創(chuàng)公告稱,此次出售預(yù)計虧損約5.1億元,所得款項凈額將用于償還20.94億元融資債務(wù),后續(xù)將參與項目代建營銷、冰雪及酒店項目的運營,并保留了51%的回購權(quán),期限為2025年11月23日前。

盡管旗下優(yōu)質(zhì)項目獲得了各類紓困支援,但由于出現(xiàn)債務(wù)違約,融創(chuàng)僅能享受到部分政策紅利。

比如,此前超萬億規(guī)模的主流銀行意向性授信支持名單中,暫時還未出現(xiàn)融創(chuàng)集團的身影。目前,僅有鄭州融創(chuàng)城項目獲得工商銀行20億元的意向信貸支持額度,以及融創(chuàng)西北區(qū)域獲得秦農(nóng)銀行融資授信支持。

孫宏斌“削藩收權(quán)”

回望順馳前車之鑒,在融創(chuàng)身上,孫宏斌似乎又踏入了同一條河流——超前舉債擴張遭遇政策調(diào)控,致使資金鏈斷裂。

“(我們)將深刻反思過去發(fā)展中的不足和問題,吸取經(jīng)驗教訓(xùn),堅決調(diào)整?!痹谶t到大半年的2021年財報中,孫宏斌如此寫道,爭取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。

房產(chǎn)自媒體《一勺言》披露稱,在去年12月初的集團年會上,孫宏斌非常樂觀,要求2023年6月底恢復(fù)正常經(jīng)營,還在會上強調(diào)說,絕不躺平,要積極擁抱政策,抓住機遇,“融創(chuàng)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),團隊有韌性,可以打贏翻身仗”。

內(nèi)部調(diào)整已經(jīng)開始。作者獲悉,1月4日,融創(chuàng)內(nèi)部發(fā)文,華北區(qū)域總裁遲迅調(diào)回集團總部,另有任用,由北京區(qū)域總裁助理兼石家莊城市總易緒兵接任。

一位融創(chuàng)華北區(qū)域員工告訴作者,這個變動從2021年業(yè)績下滑開始就有跡象,去年年中內(nèi)部會議上,老孫批評了大遲,大遲也積極表態(tài)了,元旦這次調(diào)整既突然也算預(yù)料之中,算石頭落地了,華北這幾個城市確實受疫情等宏觀環(huán)境影響最大。

更早之前的2022年2月,孫宏斌將原有七大區(qū)域調(diào)整為九大區(qū)域,最引人關(guān)注的則是西南區(qū)域被拆分,區(qū)首商羽被調(diào)回總部負責投資業(yè)務(wù)。

作為追隨孫宏斌打拼多年的老臣,遲迅和商羽雙雙被調(diào)離,與華北、西南兩大區(qū)域盲目投資導(dǎo)致債務(wù)窟窿直接相關(guān)。前者在2021年的天津大本營成拿地冠軍,逆勢斥資118億元;后者收購了鄧鴻的會展文旅項目、廣西章泰資產(chǎn)包,兩筆收購合計251億元。

以孫宏斌發(fā)家地天津為例,作者了解到,2022年初,融創(chuàng)在天津已經(jīng)撐不住了,彼時兜售樓盤項目超過20個,當?shù)乇O(jiān)管層已經(jīng)介入處理風險問題。此前天津國資委召集華潤、保利、魯能在內(nèi)的多家央國企開會,詢問收并購事項,但能令接盤者感興趣的項目并不多,基本集中于梅江及海教園兩個優(yōu)質(zhì)項目。

“以海教園項目為例,我們當時測算,樓面價過萬就頂天了,周邊競品均價為2萬-2.2萬元。融創(chuàng)當時溢價43%,樓面價拍到1.2萬,不賣到2.2萬就基本賠錢,結(jié)果開盤就賣1.8萬元?!币晃籘OP 30房企天津投拓人士感嘆稱,融創(chuàng)自己不會算錯帳,激進拿地,賭的就是未來預(yù)期。他們并非按照單個項目的月度指標去匯報,而是按照整體區(qū)域分公司,只要現(xiàn)金流不斷就能運轉(zhuǎn)。

中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2021年融創(chuàng)在天津的合約銷售額達167億元,連續(xù)11年排名第一。但轉(zhuǎn)年急速下滑,2022年前11月銷售額跌至47.32億元。

“原來區(qū)域權(quán)限很大,投資拿地集團管得很松,造成表面繁榮的假象,最近年底總部新成立三大中心,包括地產(chǎn)經(jīng)營、投融資和資產(chǎn)運營,感覺老孫有點削藩收權(quán)的意味?!币晃蝗趧?chuàng)員工對作者感慨稱。

融創(chuàng)公告稱,2022年合約銷售額為1693.3億元,權(quán)益銷售額為977.8億元,同比均下跌超過七成,排名也掉落至第11位。

按照孫宏斌2022年底提出的未來七年計劃,銷售無疑被擺在第一位:“開發(fā)項目預(yù)期產(chǎn)生3200億元現(xiàn)金流,酒店、商業(yè)、樂園等持有物業(yè)資產(chǎn)的賬面價值約為1300億元,部分資產(chǎn)變賣預(yù)計增加600億元?!碑斎?,這一預(yù)期建立在一系列前提上,包括未獲新增項目、可售資產(chǎn)均可變現(xiàn)、訴訟可能的額外支出等。

境內(nèi)外公開債務(wù)之外,來自上下游的供應(yīng)商也在向融創(chuàng)討債,商票追索權(quán)糾紛最為繁多。融創(chuàng)財報披露,截止到2021年底,應(yīng)付票據(jù)同比上升42%至392.71億元。

一位持有融創(chuàng)商票面額超過九位數(shù)的投資者告訴作者,融創(chuàng)商票此前的信譽度很高,只要有10-20%的面值利差基本都無腦收,但2021年底,手中持有的一處佛山項目商票無法兌付后,融創(chuàng)商票開始大面積違約。眼下最好的辦法就是起訴商票對應(yīng)項目公司以及前一手供應(yīng)商,回款速度主要看法院執(zhí)行進度,一般只有7-9折的回款比例,能從融創(chuàng)那要回來的錢很少,多是供應(yīng)商賠付。目前已追討回四成金額,估計最后能討回七八成。

無論如何,債務(wù)重組接近尾聲,以及核心資產(chǎn)盤活利好,艱難闖關(guān)的孫宏斌可以暫時喘口氣。對于數(shù)萬名融創(chuàng)員工也是如此。

一位融創(chuàng)成渝區(qū)域員工告訴作者,此前區(qū)域已經(jīng)裁員近半,投發(fā)部門基本沒了,留下的員工也普遍降薪10%-40%。除了渝西和環(huán)融公司,其余片區(qū)的工資也已拖欠了兩個月,“公司沒什么說法,大家都知道沒錢”。

“不過,前兩天開會傳來好消息說,最近資金到位,拖欠的工資年前終于要發(fā)了?!鄙鲜鰡T工稱,至于年終獎,估計和去年一樣都沒戲。

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標簽: 債務(wù)重組

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