報道:爆雷!榮盛發(fā)展10億中票違約,公司債務(wù)危機進一步升級

來源:小債看市

雖然,此前榮盛發(fā)展接連發(fā)生商票逾期、債券展期、美元票據(jù)重組等事項,但此次其公開債務(wù)首次違約,預(yù)示著公司債務(wù)危機進一步升級。

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(相關(guān)資料圖)

違約

1月30日,民生銀行公告稱,榮盛發(fā)展(002146.SZ)“20榮盛地產(chǎn)MTN001”應(yīng)于2023年1月23日兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應(yīng)利息。

截至2023年1月23日,榮盛發(fā)展未能按期足額兌付上述本息,構(gòu)成違約。

違約公告

據(jù)公開資料顯示,“20榮盛地產(chǎn)MTN001”發(fā)行于2020年7月22日,當前余額9.4億元,票息7.22%,發(fā)行期限3年。

2022年7月,榮盛發(fā)展“20榮盛地產(chǎn)MTN001”及“20榮盛地產(chǎn)MTN002”展期議案獲得通過,“20榮盛地產(chǎn)MTN001”到期日調(diào)整為2023年10月23日。

按照約定,2022年7月23日起的15個月內(nèi),榮盛發(fā)展分期完成本金兌付,即分別于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日和2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%和54%。

據(jù)悉,2023年1月中旬榮盛發(fā)展擬對“20榮盛地產(chǎn)MTN001”和“20榮盛地產(chǎn)MTN002”進行二次展期,將在原有展期15個月方案上整體再延后2年進行兌付。

不過,很顯然上述債券二次展期的持有人議案沒有通過。

值得注意的是,雖然此前榮盛發(fā)展接連發(fā)生商票逾期、債券展期、美元票據(jù)重組等事項,但此次是其公開債務(wù)首次違約,預(yù)示著公司債務(wù)危機進一步升級。

《小債看市》統(tǒng)計,目前榮盛發(fā)展存續(xù)4只境內(nèi)債券,存續(xù)規(guī)模34.59億元,其中一年內(nèi)到期規(guī)模超20億元。

2022年12月20日,榮盛發(fā)展再將一筆13.8億元“20榮盛地產(chǎn)MTN003”展期兩年。

存續(xù)債券到期分布

據(jù)最新評級報告,榮盛發(fā)展主體和相關(guān)債項信用等級為AAA,評級展望“負面”。

此外,榮盛發(fā)展還存續(xù)兩只美元債,存續(xù)規(guī)模7.41億美元,應(yīng)于2023年3月16日和2024年9月17日到期,2022年1月上述兩只票據(jù)發(fā)生交換要約,置換成新票據(jù)后到期時間分別被延長1年及2.5年。

自2021年下半年以來,榮盛發(fā)展商票持續(xù)逾期,其控股股東已多次被列為被執(zhí)行人,且隨著業(yè)績持續(xù)虧損,公司在債務(wù)泥潭中越陷越深。

02

業(yè)績持續(xù)虧損

據(jù)官網(wǎng)介紹,榮盛發(fā)展成立于1996年,已基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè),貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條,并成長為全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團公司。

2007年,榮盛發(fā)展登陸深圳證券交易所,成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

榮盛發(fā)展官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看,榮盛發(fā)展的控股股東為榮盛控股股份有限公司,直接持股25.58%,并通過榮盛建設(shè)工程有限公司間接持股,公司實際控制人為耿建明。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來,榮盛發(fā)展竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度放緩,疊加環(huán)京區(qū)域調(diào)控影響,存在降價促銷項目,其經(jīng)營狀況并不理想,營業(yè)收入、毛利潤及毛利率同比均大幅下降。

據(jù)2022年業(yè)績快報,榮盛發(fā)展預(yù)計歸屬股東凈虧損190億元-250億元,扣非后歸屬股東凈虧損193億元-253億元。

榮盛發(fā)展表示,受市場情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響,同時由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項目利潤率下降,從而導(dǎo)致公司毛利潤同比出現(xiàn)較大幅度下降。

歸母凈利潤

中指研究院房企銷售業(yè)績統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年1-10月榮盛發(fā)展實現(xiàn)銷售額355億元,同比減少65.7%,下滑程度大于行業(yè)平均水平。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2022年前10個月榮盛發(fā)展以284.3億操盤金額位居房企第43位;以271.4萬平方米操盤面積居第30位,排名較2021年大幅下滑。

克而瑞數(shù)據(jù)

2022年上半年,榮盛發(fā)展只在河北滄州拿了1幅地塊,土地總價款0.64億元,權(quán)益比例48.6%,權(quán)益對價0.31億元。

截至2022年上半年底,榮盛發(fā)展的總土儲建面約3254萬平方米,目前的土儲總量可以滿足企業(yè)未來3年左右的發(fā)展需求。

截至2022年三季末,榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2748.07億元,總負債2344.8億元,凈資產(chǎn)403.27億元,資產(chǎn)負債率85.3%。

近年來,榮盛發(fā)展的財務(wù)杠桿水平高企,明顯高于行業(yè)平均水平,存在一定杠桿風險。

財務(wù)杠桿水平

從“三道紅線”看,榮盛發(fā)展現(xiàn)金短債比0.5,凈負債率為76.3%,剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率為75.4%,踩中兩道紅線歸為“橙檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn),榮盛發(fā)展主要以流動負債為主,占總債務(wù)的90%,債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至2022年三季末,榮盛發(fā)展流動負債有2115.03億元,主要為其他應(yīng)付款,其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有247.93億元。

值得注意的是,榮盛發(fā)展還有應(yīng)付票據(jù)、交易性金融負債,其短期有息負債總規(guī)模更高。

相較于短債規(guī)模,榮盛發(fā)展流動性緊張,其賬上貨幣資金有108.7億元,除去受限資金后不足以覆蓋短債,存在較大短期償債風險。

在備用資金方面,截至2021年末,榮盛發(fā)展銀行授信有943.16億元,未使用授信額度有639.22億元,表面看其財務(wù)彈性較好。

銀行授信情況

在負債方面,榮盛發(fā)展還有229.77非流動負債,主要為長期借款,其長期有息負債合計191.69億元。

整體來看,榮盛發(fā)展剛性債務(wù)有450.09億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務(wù)比為19%。

有息負債高企,榮盛發(fā)展融資成本上升,2021年和2022年前三季度其財務(wù)費用分別為18.91億和14.11億元,另外銷售費用和管理費用也逐年增長,期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。

從償債資金來源看,榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營性現(xiàn)金流、債務(wù)收入以及可變現(xiàn)資產(chǎn)。

盈利和經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化壓力下,榮盛發(fā)展主要依賴于外部融資,作為上市公司其融資渠道多元,除了發(fā)債和借款,還通過股權(quán)、信托以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資,但融資成本較高。

在股權(quán)質(zhì)押方面,榮盛發(fā)展控股股東榮盛控股及其一致行動人合計質(zhì)押及設(shè)定信托數(shù)量16.19億股,占所持股份的60.25%。

可以看出,榮盛發(fā)展主要股東質(zhì)押公司股份的比例較高,若股價下行則可能面臨被平倉風險。

值得注意的是,2021年以來榮盛發(fā)展的外部融資環(huán)境惡化,其籌資活動現(xiàn)金流入金額下降,在償還大量負債后,籌資性現(xiàn)金流凈流出242.86億元,今年前三季度再次凈流出135.21億元。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面,截至2022年三季末,榮盛發(fā)展其他應(yīng)收款項高達310.41億,主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經(jīng)營往來款,且其他應(yīng)收款項賬齡分布較長,對資產(chǎn)流動性造成一定影響。

另外,榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規(guī)模較大,截至2022年中該指標為595.6億,其中主要為用于融資抵質(zhì)押的受限存貨,不利于資產(chǎn)流動。

總得來看,榮盛發(fā)展業(yè)績連續(xù)巨虧,盈利能力大幅惡化,對債務(wù)和利息保障下降;流動性緊張,短期償債壓力較大;外部融資環(huán)境惡化,再融資壓力較大。

03

“河北王”

早年,耿建明在部隊當了三年基建工程兵后,考取了華北航天工業(yè)學院,進修建筑技術(shù)經(jīng)濟管理專業(yè),1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司,耿建明從一名普通的職工做起,后升為一建公司副處長、處長,并于1991年考入天津大學工程造價專業(yè)。

1996年,耿建明毅然拋下金飯碗辭職下海,懷揣僅有的5000元錢,又從朋友那里借到5000元,成立了榮盛建筑安裝公司。

憑借過硬的專業(yè)能力,榮盛很快就在業(yè)內(nèi)混得風生水起。

當建筑業(yè)正如火如荼時,耿建明覺察到建筑市場已經(jīng)趨向飽和,而市民對高品質(zhì)住宅需求才是巨大的市場潛力,于是轉(zhuǎn)而進軍房地產(chǎn)。

1999年,耿建明把進軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京,憑借工程起家積累的設(shè)計、施工、造價等優(yōu)勢,榮盛第一個住宅項目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣光了,就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。

榮盛首個住宅項目 “方州花園”

南京項目成功后,榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區(qū)的重造,耿建明把在南京的經(jīng)驗吸取過來,創(chuàng)造了當年100%銷售的輝煌,這也為榮盛后來的發(fā)展打下堅固的基礎(chǔ)。

2002年,耿建明在廊坊設(shè)立了榮盛控股,開發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤,迅速成為以品質(zhì)地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。

在策略上,榮盛選擇避開與一線城市的實力雄厚的國企、外企的正面較量,以超出當?shù)叵M者預(yù)期的比較優(yōu)勢,在三線城市扎根,隨后進軍同級別滄州、徐州等市場,開始全國布局。

2007年8月,耿建明帶領(lǐng)榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市,成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

耿建明在榮盛上市時敲鐘(右)

2008年,全球金融危機后的4萬億救市資金,帶來中國房地產(chǎn)市場規(guī)模和價格的井噴,也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。

隨后十年,榮盛以開發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風格樓盤系列。

2017年前后,隨著環(huán)京限購政策不斷加碼,榮盛發(fā)展開啟全國化擴張戰(zhàn)略,試圖通過區(qū)域均衡布局實現(xiàn)對沖籃子過于集中的影響。

2019年,榮盛發(fā)展全年營收突破千億,終于踏入房企“千億俱樂部”。

不過,榮盛發(fā)展的全國化道路走得并不順暢,2021年其在杭州的項目開盤前就被質(zhì)疑“銷售神隱”、“變相全款”等。

近年來,隨著環(huán)京樓市降溫,行業(yè)融資環(huán)境收緊,從2021年下半年開始榮盛發(fā)展流動性壓力顯現(xiàn),其商票、理財相繼逾期,拉開公司債務(wù)危機的序幕。

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