環(huán)球百事通!成立7個月的福建雄旺摘下北京最火地塊!專家:警惕馬甲“買地打新”
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6月1日,北京出讓順義、亦莊、石景山4宗地塊,其中順義新城2地塊異?;鸨?,分別有45家、36家房企報名,線上競拍時就已觸及地價上限?,F(xiàn)場搖號后,最終由福建雄旺和中能建獲得,亦莊臺湖地塊由招商蛇口斬獲,中海競得石景山衙門口地塊。
(相關(guān)資料圖)
“土地市場表現(xiàn)為‘火熱’,實質(zhì)是有更多房企進(jìn)京參與,導(dǎo)致更多房企進(jìn)京參與一方面是土地質(zhì)量較高,另一方面是競拍規(guī)則導(dǎo)致利潤預(yù)期可控?!庇蟹治鋈耸繉τ浾咄嘎叮敬瓮恋爻鲎屢?guī)則中明確要求,如競得土地后轉(zhuǎn)讓股權(quán)必須在參與競地的企業(yè)中選擇合作對象,這讓更多外地房企愿意進(jìn)京“試試運(yùn)氣”。
相比土地市場的超高熱度,北京樓市表現(xiàn)則稍顯平淡。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,北京5月網(wǎng)簽12982套,成交面積118.44萬平方米,無論成交數(shù)量還是成交面積,均不及三四月份樓市表現(xiàn)。價格下調(diào)、市場退燒,為何樓市與土地冰火兩重天?
上述分析人士表示,土地市場火熱是土地素質(zhì)和出讓規(guī)則共同決定的。而新房二手的轉(zhuǎn)冷是疫情影響消退后“階段性需求集中釋放”成交量沖高后的回落,本質(zhì)上在就業(yè)和經(jīng)濟(jì)基本面尚不穩(wěn)定的時候,居民端的大額消費(fèi)支出信心不足導(dǎo)致的。
當(dāng)前北京樓市并不熱,但北京掛牌出讓的土地限價,給了企業(yè)巨大的利潤空間,特別是上限后搖號,催生出一些馬甲房企進(jìn)入北京成為“打新投機(jī)者”?!罢尪闪司薮蟮耐恋厥找媸菫榱似椒€(wěn)房價,卻被‘打新族’鉆了空子?!?/p>
外地房企積極涌入北京
多家房企爭搶一宗地塊,正成為北京拍地的新常態(tài)。據(jù)中房報京津冀統(tǒng)計,本次北京出讓的3宗觸頂?shù)貕K報名房企91家(不排重),平均每宗地塊30家房企競拍。
其中以順義新城兩地塊熱度最高,19-69及6001地塊分別有45家、36家報名參與,創(chuàng)下北京土地市場報名房企數(shù)量紀(jì)錄。
以順義新城19-69為例,該地塊除了中海、保利、華潤、首開、金茂、龍湖等北京土地市場??蛨竺偱耐猓€吸引了東方雨虹、武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、福建雄旺、南通海門海泰、蕪湖市康潤房地產(chǎn)、南通江海港、同泰日方、如皋市潤皋、上海遠(yuǎn)篤、成都鴻哲、山西星河、陽明尚興、揚(yáng)州華鵬、江蘇師山等20余家上下游企業(yè)和外地新面孔房企。
在眾多房企積極參與下,順義新城兩地塊在線上報價環(huán)節(jié)就雙雙觸發(fā)上限,開拍后直接競現(xiàn)房面積。其中19-69地塊搖號確定最高報價者為山西星河,直接進(jìn)入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié),在此環(huán)節(jié)不到1分鐘便觸及現(xiàn)房銷售面積上限,45家全部遞交搖號申請,10分鐘后福建雄旺搖中,以16.56億元和1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積(交高標(biāo))競得該宗地,溢價率15%,樓面價2.91萬元/平方米。
順義新城6001地塊同樣迅速,不到1分鐘就到現(xiàn)房銷售面積上限,隨后中能建幸運(yùn)搖中,以17.3075億元和1.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積(交高標(biāo))競得該宗地,溢價率15%,樓面價2.91萬元/平方米。
順義新城兩地塊位于六環(huán)內(nèi),地理區(qū)位并不算十分優(yōu)越,為何會引來四十余家房企熱搶?諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為,順義新城兩宗地塊坐享豐富的配套資源,同時具備低容積率和較高的盈利空間,起始樓面價和銷售指導(dǎo)價之間價差超3萬元/平方米,利潤空間足,這也是吸引四十多家房企競拍的重要原因。
具體到兩地塊,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,19-69地塊臨近中海湖光玖里,該項目流速不錯,給房企很好的市場信心;6001地塊臨近京密路,距離15號線后沙峪站1公里,綜合來看兩地塊位置條件相對優(yōu)越,且周邊有山姆會員店、中糧祥云小鎮(zhèn)等大型商業(yè),生活配套較為豐富。
在郭毅看來,兩地塊體量較小、競拍總價低是房企積極參與的另一因素。掛牌資料顯示,19-69地塊建筑規(guī)模5.68萬平方米,6001地塊建筑規(guī)模6.14萬平方米,起拍總價分別為14.4億元和15.05億元?!笆畮變|的土地價,無論是大企業(yè)還是小企業(yè),都有能力去競爭一下,因而參與競拍的企業(yè)會更多一些?!?/p>
“除土地素質(zhì)外,很多房企爭相布局北京市場,是出于對北京房地產(chǎn)市場的長期看好,在市場回溫態(tài)勢尚不明朗的情況下,房企競相布局熱點(diǎn)一二線城市也是規(guī)避風(fēng)險的重要選擇。”陳霄補(bǔ)充道。
臨近年中節(jié)點(diǎn),房企補(bǔ)倉土地儲備也是土地市場火熱的原因之一。郭毅表示,伴隨房企周期化發(fā)展,需要有相對充足的土地資源儲備來完成項目滾動開發(fā)。如果沒有新地塊及時補(bǔ)充,企業(yè)開發(fā)效率會大打折扣。
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土地市場“打新”熱
數(shù)據(jù)顯示,截至今年5月底,北京市完成出讓的住宅用地14宗、規(guī)劃建筑面積130萬平方米、成交金額約347億元,與過往5年同期相比,處于歷史低點(diǎn)。與之相比,北京土地市場熱度卻達(dá)到新高,14宗競拍地塊平均8.3個企業(yè)搶1宗地,成為近5年以來房企參與熱情最高的年份。
陳霄認(rèn)為,今年土地市場尤其是熱點(diǎn)城市的土地市場都表現(xiàn)不俗,一方面是房企戰(zhàn)略調(diào)整,在市場回暖受阻,形勢尚不明朗的情況下,很多房企都有計劃的縮小了三四線中小城市的拿地占比,選擇增加在一二線熱點(diǎn)城市拿地;另一方面,土地市場的熱度也與多城土地競拍規(guī)則調(diào)整優(yōu)化有著一定關(guān)系。
當(dāng)前北京供地規(guī)則調(diào)整,雙限制度產(chǎn)生限價紅利,催生出搖號制度。在地價端,有15%的溢價率限制;而房價端,有嚴(yán)苛的限價調(diào)控。兩相結(jié)合,在限價紅利板塊,能夠保障一定利潤空間的地塊,成為了最佳的投資標(biāo)的。
此外,今年以來,北京、南京、蘇州、成都、天津、沈陽、青島、濟(jì)南等城市,均宣布調(diào)整供地總價,大幅降低拿地成本和門檻。限價搖號政策與較低的拿地門檻,保證了房企開發(fā)利潤,卻也在一定程度上催生了“二手地”市場。
在陳霄看來,土地限價搖號的競拍規(guī)則,實際上是政府想要讓渡利潤空間給房企,提升房企的拿地積極性,同時也是避免地價過高,維護(hù)地價和房價穩(wěn)定。但是不得不說,這也確實會讓一些房企尤其是一些新進(jìn)入房企通過馬甲借此機(jī)會“打新”。
限購與搖號,成為北京土地市場的核心邏輯,大批中小房企成為直接受益者。在此次報名競拍北京出讓的順義新城兩地塊中,就不乏這樣的中小企業(yè)。
比如競得順義新城19-69地塊的福建雄旺,該公司雖是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè),有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),但其此前從未通過公開市場摘得地塊,也無任何項目開發(fā)經(jīng)驗。
對于一家無銷售團(tuán)隊和開發(fā)經(jīng)驗,成立不足1年、企業(yè)員工僅4人的公司而言,如何順利開發(fā)北京熱門地塊?有業(yè)內(nèi)人士關(guān)注到,在競拍結(jié)束后,同屬一個省份的某房企在積極幫助福建雄旺辦理后續(xù)手續(xù)。
明明沒什么開發(fā)能力,多去報幾個名,搖到地再倒手給其它開發(fā)商‘合作’,自己賺個差價的情況屢見不鮮。搖號給了每家房企巨大的利潤空間,大量的參與競拍房企都是“馬甲”和沒有多少開發(fā)經(jīng)驗的上下游企業(yè),具備一個資質(zhì)就來“打新”,因為降低了保證金,所以參與萬一搖號搖中利益巨大。
值得注意的是,進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)后,不同實力的房企將站在同一起跑線,隨機(jī)拿地模式也讓未來品質(zhì)充滿了不確定性。更高的利潤率,但不確保下次何時能再拿地的情況下,是拼命做加法,還是爭取利益最大化?
“北京市場雖然目前有強(qiáng)需求支撐,但市場總是有波動的。但對于開發(fā)商來說更應(yīng)該把心思用在好房子的規(guī)劃設(shè)計和建造裝修上?!备呒壗?jīng)濟(jì)師宋庭敏認(rèn)為,開發(fā)出“安全耐久、居住適應(yīng)、健康舒適、生活便利、運(yùn)維長效、環(huán)境友好”的好房子才是創(chuàng)收盈利和品牌維護(hù)的根本所在。
本來政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房價,而是便宜了土地市場的“打新族”。因而,搖號應(yīng)該傾斜在北京項目多的、品質(zhì)好的開發(fā)商。
陳霄也提出建議,相關(guān)部門可加強(qiáng)房企資質(zhì)審核,比如禁止多馬甲參與同一宗地塊的競拍等。
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