世界觀點:盤中漲幅超150%,地產(chǎn)股史詩級反彈!房地產(chǎn)“金融16條”出臺提振行業(yè)
本文來源:時代周報 作者:劉婷
【資料圖】
地產(chǎn)股掀起久違的漲停潮。
11月14日,A股、港股地產(chǎn)股領漲。截至午間收盤,同花順房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)漲2.7%,102支成分股、93只飄紅。其中,A股中天金融(000540.SZ)、粵泰股份(600393.SH)、新華聯(lián)(000620.SZ)等7股漲停。港股內(nèi)房板塊強勢大漲,碧桂園(02007.HK)、龍湖集團(00960.HK)一度漲超50%,德信中國(02019.HK)午間收盤大漲 150.91%。
圖源:同花順
消息面上,房地產(chǎn)“金融16條”提振市場信心。
11月11日,央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“《通知》”)。《通知》包含16項具體舉措,被稱為“金融16條”,政策內(nèi)容涉及房企融資、保交樓、受困企業(yè)風險處置和金融政策等。
《通知》是今年以來,央行首次聯(lián)合銀保監(jiān)會印發(fā)房地產(chǎn)融資文件,涉及范圍廣、力度空前。
時代周報記者對比發(fā)現(xiàn),《通知》主要有3項重點新增內(nèi)容。
其中,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期,相當于給開發(fā)商加上“緩沖帶”,給予更寬松的債務償還期。其次,今年以來,以房地產(chǎn)、城投企業(yè)為主要投向的融資類信托計劃發(fā)行持續(xù)收緊?!锻ㄖ饭膭钚磐械荣Y管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求,意味著房地產(chǎn)信托的“緊箍咒”有所松動。
執(zhí)行方面,《通知》指出:“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責?!?/p>
一名商業(yè)銀行高管對時代周報記者表示,此舉相當于為機構鋪上安全墊,意義重大。自房地產(chǎn)企業(yè)密集出險后,多數(shù)銀行執(zhí)行人員不敢將資金批給房地產(chǎn)項目和企業(yè),使得房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求得不到滿足。
多名房企、信托和券商從業(yè)人士均認為,《通知》對房地產(chǎn)企業(yè)影響重大,將對行業(yè)帶來積極影響。在央行和銀保監(jiān)會的支持下,房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”已現(xiàn)。但具體影響力度,仍需看后續(xù)執(zhí)行措施。
支持合理展期
2021年下半年以來,多家房企陷入流動性危機,出險房企數(shù)量增加。在融資收緊、銷售乏力的背景下,多家房企出現(xiàn)商票逾期、債券違約。
Wind數(shù)據(jù)顯示,2021年6月1日至2022年11月13日,共有244只涉房債券出現(xiàn)違約或展期的情況,違約日債券余額共4262億元。上海票交所發(fā)布的《截至2022年8月31日的持續(xù)逾期名單》顯示,截至8月31日,商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量為2801個,占房地產(chǎn)企業(yè)的67.6%。
償債高峰期已至,房企仍面臨較大的償債壓力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,截至今年10月31日,房企待償余額共計30075.9億元;一年內(nèi)到期的債券合計9552.8億元,房企仍然面臨較大的償債壓力。
債務壓頂,多家房企希望獲得緩沖期,以時間換空間。
《通知》指出,對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權安全的前提下,鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進項目完工交付。自通知印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
中指研究院發(fā)布研報稱,這項措施將極大緩解房企償還債務壓力,有效緩解房企現(xiàn)金流緊張,特別是對于未出險民營房企將是極大支持。預計在房企債務展期和增信發(fā)債后,企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑狻?/p>
事實上,在《通知》出臺前,富力已搶先喝到展期“頭啖湯”,成為首家境內(nèi)外債展期的房企。
11月10日,富力地產(chǎn)宣布,其8筆境內(nèi)債、合計金額135億元人民幣已全部展期成功。展期后,8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。
協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認為,部分房企成功展期境內(nèi)債券,一方面是目前市場形勢的無奈選擇。另一方面,也有地方部門或機構從中協(xié)調(diào)給予支持的原因。
房地產(chǎn)信托破冰
房地產(chǎn)信托賽道進入寒冬之際,《通知》關于信托基金的定位,助力其順利破冰。
《通知》指出,鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求,鼓勵信托公司等金融機構加快業(yè)務轉型,在嚴格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求,做好風險防控的基礎上,按市場化,法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求,依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設等提供金融支持。
圖源:圖蟲創(chuàng)意
一名房地產(chǎn)信托基金人士對時代周報記者表示,2022年,資管新規(guī)正式落地,房地產(chǎn)信托成為監(jiān)管部門的重點監(jiān)管對象,多家機構因資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域而受罰,行業(yè)進入寒冬,涉房的信托基金體量驟減。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年前9個月,房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元,同比下降52.6%。其中,信托占比16%,同比下降15.1%。
多名業(yè)內(nèi)人士認為,《通知》鼓勵支持信托產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求,可以為房地產(chǎn)增加融資通道,加快融資步伐。但對于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管仍會持續(xù),信托對房地產(chǎn)項目會保持審慎態(tài)度。
克而瑞地產(chǎn)研究中心認為,債券、信托等多渠道支持企業(yè)合理融資需求,加快“輸血”短期經(jīng)營困難的企業(yè),實質(zhì)性扭轉房企融資困境。具體而言,為財務總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持,鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。
免責條款推進利好落地
《通知》中的“免責條款”,為文件執(zhí)行起重要作用。
《通知》指出,明確按照“后進先出”原則,項目剩余貨值的銷售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項借款,對于商業(yè)銀行按照通知要求,自通知印發(fā)之日起半年內(nèi),向?qū)m椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類:對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責。
“之前有不少銀行‘拉清單’,對之前投入房地產(chǎn)項目后形成不良資產(chǎn)的部門和人員進行懲罰,輕則扣獎金、重則裁撤部門。在房企出險后,大家更不敢投房地產(chǎn)企業(yè)和項目。”一名國有商業(yè)銀行深圳支行的投資經(jīng)理對時代周報表示,《通知》對相關機構和人員進行免責,在執(zhí)行層面有開了一個口子,但關于免責細則,預計各個銀行接下來都會有具體細則,具體尺度如何還需看細則而定。
除了“免責條款”,《通知》還明確,應區(qū)分項目和集團,支持合理融資需求。
《通知》要求,對于風險識別,金融機構要合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險,在保證債權安全,資金封閉運作的前提下,按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式,強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理,切實保障資金安全。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,該通知是對近期金融扶持地產(chǎn)穩(wěn)定一系列政策的總結,也體現(xiàn)了監(jiān)管層對于地產(chǎn)金融的態(tài)度,即穩(wěn)定杠桿和融資,避免因失靈和去杠桿提速導致系統(tǒng)性風險的發(fā)生,重點也挺突出,即保交樓、風險處置、金融消費權益,同時也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉型。
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