大魚財經(jīng)｜碧桂園怎么了？時隔一年，從“穩(wěn)健”到巨虧450億

來源：新黃河客戶端

8月11日下午，碧桂園官微發(fā)布管理層致歉，將“化危機為生機，鍛造更健康的碧桂園”。但大部分投資者對碧桂園的道歉并不買賬，回過頭看，“三、四線及更低線城市投資比例過大”或許是其遭遇“成立以來最大困難”的根本原因。

10日晚，碧桂園在港交所發(fā)布盈利警告和內(nèi)幕消息公告，預(yù)期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元，正承受階段性的流動壓力。受此影響，11日開盤，碧桂園跌幅達(dá)14%，股價跌破1港元。


【資料圖】

今年31歲的碧桂園計劃“從哪里跌倒就從哪里爬起來”，并提出四條自救舉措。這些舉措真的能扭轉(zhuǎn)困局嗎？

時隔一年，巨虧450億元

截至2023年6月30日，今年上半年碧桂園預(yù)期半年度凈虧損介乎約人民幣450億元至550億元。相比之下，2022年上半年碧桂園凈利潤約19.1億元。

碧桂園分析，預(yù)計凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項目減值增加；以及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

從大環(huán)境來看，碧桂園認(rèn)為，自2021年以來，行業(yè)步入了前所未有的困難時期，多重不利因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開市場融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。

2023年1–7月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣121億元，連續(xù)第四個月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

一年前，碧桂園發(fā)布2022年中報時，使用了“可喜”“穩(wěn)健”“財務(wù)水平良好”等說法。半年后，碧桂園總裁在新年致辭中雖提到堅持立足自救、外尋支持，但仍信心滿滿地表示其“穩(wěn)健、誠信和努力得到了監(jiān)管層、計容機構(gòu)的首肯，融資渠道保持暢通，并已獲得逾3000億元意向性綜合授信支持?！碑?dāng)年，碧桂園累計交付近70萬套房屋，交付量高居行業(yè)榜首。

碧桂園已成立31周年。在2022年的總裁新年致辭中，碧桂園曾提到該公司當(dāng)年在《財富》世界500強榜單居第138位，排名連續(xù)6年攀升。今年8月2日最新的榜單中，碧桂園已滑落至第206位。

8個月來，除了緊盯碧桂園月度運營數(shù)據(jù)的投資者，外界很難知曉碧桂園如何陷入今天的境地。直至8月8日上午，市場消息傳出，碧桂園兩只美元債持有人尚未收到8月7日到期應(yīng)付票息，碧桂園站上風(fēng)口浪尖。

新黃河·大魚財經(jīng)記者梳理近幾個月碧桂園的營運數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月至7月合同銷售金額分別為226.9億元、182億元、160億元和120.7億元。“麻煩就麻煩在，7月的權(quán)益銷售額大降，只有120億了。8月估計差不多，這樣碧桂園現(xiàn)金流壓力就開始緊張了?！币幻顿Y者計算認(rèn)為，碧桂園需要權(quán)益200億每月的銷售額才能維持收支平衡。

碧桂園到底欠了多少錢？2022年年報的數(shù)據(jù)顯示，公司總借貸余額為2713.1億元，凈負(fù)債率降至40％，是十年來的最低值。

今年4月初，摩根大通證券、中金公司等13多家券商對碧桂園進行研究，多數(shù)認(rèn)為該公司前景樂觀，其中8家作出買入或增持評級，預(yù)測今年碧桂園凈利潤10元至96億元不等。因此，碧桂園突然預(yù)告今年上半年虧損逾450億元，令很多投資者大跌眼鏡。

圖源網(wǎng)絡(luò)

“三、四線及更低線城市投資比例過大”

面對行業(yè)整體極端困難的局面，碧桂園曾千方百計展開自救。

竭盡全力保障公司現(xiàn)金流安全，以“最小代價，最大價值”為目標(biāo)，加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)。

但年報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園分別在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價率的土地，截至2022年末集團權(quán)益可售資源仍有約9555億元。

碧桂園最大限度削減支出，以銷定產(chǎn)，嚴(yán)控?zé)o效產(chǎn)能、壓降各項非核心非必要的經(jīng)營支出；加強費用管控，除剛性費用外，其余費用盡量適用歸零原則；精簡組織架構(gòu)，高管帶頭降薪，嚴(yán)控銷管費用，銷管費用占收入比例自2017年到2022年連續(xù)6年下降。

2022年，碧桂園大股東為公司提供無息無抵押借款50.55億港幣，在最新的公告中，這一數(shù)字更新到為66億元。碧桂園稱，上市至今，控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持公司折合約386億港元且從未減持股票。

自救的第四種方式是全力做好保交付、保信用工作。2022年及2023年上半年，碧桂園連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司分別交付房屋近70萬套和27.8萬套，2023全年預(yù)計總交付近70萬套房屋。

碧桂園認(rèn)為，由于市場整體尚未回暖，行業(yè)絕對規(guī)模下降，資本市場信心修復(fù)尚需時間，公司整體經(jīng)營壓力有增無減，導(dǎo)致2023年上半年預(yù)計出現(xiàn)較大虧損，特別是受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動壓力。

“公司管理層進行了深刻的反思，雖然對本輪市場調(diào)整周期有預(yù)判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對三、四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險的認(rèn)識不夠深刻、化解行動不夠及時有力?！边@段話被碧桂園同時用在公告和致歉信中。

2022年，碧桂園賣出的房子中，有60%位于三、四線城市。截至當(dāng)年12月31日，碧桂園可售貨值中98%位于常住人口超50萬的縣市。

在雪球網(wǎng)，一名投資者表示，碧桂園的問題本質(zhì)上是被過去的盲目擴張模式反噬，是對資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)中核心資產(chǎn)質(zhì)量的檢驗，“三、四線及更低線城市投資比例過大”是其最終倒下的根本原因，當(dāng)熊市來臨，這些資產(chǎn)最先失去流動性。持有類似想法的投資者不在少數(shù)，碧桂園高杠桿快速擴張，“起于縣城，敗于縣城。明知縣城價值不高，還大力加碼投資?！?/p>

未來12-18個月內(nèi)巨額債務(wù)到期

在公告中，碧桂園打算“從哪里跌倒就從哪里爬起來”，將堅守責(zé)任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

全力以赴保交付，這是樓市的安全底線，是公司最重要的企業(yè)責(zé)任，亦是全體員工高度共識的目標(biāo)。公司將通過落實主體責(zé)任、?？顚Ｓ?、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實保障全國范圍內(nèi)項目的運轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)，兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾。

對這項措施，投資者心里打了個問號，若參考其他房企的情況，碧桂園下半年或許很難再賣出房子，供應(yīng)商也不敢接碧桂園的業(yè)務(wù)了。買了碧桂園房子的房主擔(dān)憂能否順利交房，在巨大的資金壓力下，交房質(zhì)量能否得到保障。

碧桂園打算積極化解階段性流動壓力，將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來長遠(yuǎn)發(fā)展，為各持份者保存價值、維護利益。

化解流動性壓力的舉措，是公告中最值得關(guān)注的部分，“這種語調(diào)，和其他房企進行債務(wù)展期的描述比較像了。接下來，如果看到碧桂園和供應(yīng)商、信托、金融機構(gòu)談?wù)蛊冢酥凉_債務(wù)談?wù)蛊?，要有心理?zhǔn)備?！辈糠滞顿Y者已經(jīng)做好了碧桂園債務(wù)展期的心理準(zhǔn)備。

碧桂園的自救方式還包括保障經(jīng)營有序開展。碧桂園認(rèn)為，目前集團凈資產(chǎn)充足、土儲充裕，截至2022年年底，凈資產(chǎn)約人民幣3096億元，總權(quán)益可售資源約人民幣12083億元，其中已獲取的權(quán)益可售資源約人民幣9555億元。

這些可售資源將來會打幾折？這是目前投資者較為關(guān)切的問題。

1992年成立的碧桂園，已三十而立，自稱“遇到了自成立以來最大的困難”。碧桂園表示，將充分用好“民營經(jīng)濟31條”“金融16條”等有關(guān)政策，既立足當(dāng)前，協(xié)調(diào)各方資源，全力以赴保交付、保運營；又著眼長遠(yuǎn)，穩(wěn)妥推進各項經(jīng)營策略和風(fēng)險化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護投資者的合法權(quán)益。

11日傍晚，碧桂園管理層在微信公眾號發(fā)文，向客戶、投資者及合作伙伴致歉。碧桂園管理層期待“給公司一些時間”，他們將“變壓力為動力、化危機為生機”。留言中，多數(shù)客戶期望碧桂園兌現(xiàn)承諾。但也有人認(rèn)為，碧桂園的致歉不夠真誠，是為了博取同情。

11日，據(jù)第一財經(jīng)報道，碧桂園已經(jīng)在籌備債務(wù)重整，近期有望啟動相關(guān)程序，該公司已聘請中金為財務(wù)顧問，主導(dǎo)重整事宜。這并未改變碧桂園股價下滑的趨勢，截至當(dāng)日收盤，碧桂園跌5.77%，報0.98港元/股。令投資者剛到失望的是，從7月31日至8月12日，10個交易日內(nèi)碧桂園股價下跌了42%，近乎腰斬。

8月3日，國際評級機構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司已嗅到碧桂園的危機。當(dāng)天，穆迪將碧桂園的公司家族評級從“Ba3”下調(diào)至“B1”，評級展望保持“負(fù)面”。穆迪高級副總裁KavenTsang表示，下調(diào)評級反映了穆迪的預(yù)期，即碧桂園的信用指標(biāo)和流動性緩沖將會減弱，原因是其合同銷售額不斷下降，融資渠道仍然受限，以及未來12-18個月內(nèi)到期的巨額債務(wù)。

此外，穆迪還認(rèn)為，由于低線城市疲弱的經(jīng)營環(huán)境和資本市場的波動，碧桂園在未來6-12個月內(nèi)穩(wěn)定其不斷下降的合同銷售和恢復(fù)融資渠道的能力存在不確定性。

新黃河記者：杜林 編輯：杜亞慧

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