動態(tài):官方披露“全國有6億棟房屋” 小城市房子會越來越不值錢嗎?
財聯(lián)社2月24日訊(記者 王海春)近日,官方透露全國有6億棟房屋,再次讓“全國到底有多少套房子”這一話題成為輿論焦點。
(資料圖)
在日前舉行的全國自然災害綜合風險普查工作情況新聞發(fā)布會上,住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司司長曲琦介紹,住建部在全國范圍展開普查,首次全面摸清了我國房屋建筑和市政設施的“家底”并形成了海量數(shù)據(jù),城鄉(xiāng)房屋建筑第一次有了“數(shù)字身份證”。
據(jù)悉,通過動員260多萬人參與,住建部獲取了全國約6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)及80多萬處市政設施數(shù)據(jù),這一數(shù)據(jù)隨即引發(fā)市場熱議。
事實上,“全國有6億棟房屋”這一數(shù)據(jù)包括住宅及非住宅。對于家庭住房總規(guī)模,住建部新聞發(fā)言人王勝軍去年9月介紹,根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),2020年全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米。
對此,58安居客研究院院長張波指出,中國城市化率已達到一定水平,商品房銷售規(guī)模會有所回落。由于人口流動等因素,城市之間的分化持續(xù)存在,四五線城市新房供應長期來看或出現(xiàn)過剩局面。
“目前來看,全國商品房銷售額恐怕不會再回到18萬億的水平,未來預計將保持10-14萬億的規(guī)模。”張波在接受記者采訪時說。
以面積計:農(nóng)村房屋占一半
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,住建部此次對全國6億多棟房屋建筑進行普查,既是一次“體檢”,也是對房屋情況全面的摸底。近日披露的這組數(shù)據(jù),初步回答了我國有多少建筑物的問題。
“其中一個重要細節(jié)是,調(diào)查的6億多棟建筑物,表述所用的計量單位,是棟而不是套,可見目前保有建筑物的數(shù)量已相當龐大?!睆埓髠シQ。
“6億多棟房屋中,并不完全是住宅,還有商辦樓及公共設施。城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有多少房屋,商品房、商辦、工業(yè)及自建房有多少,各線城市及村鎮(zhèn)在總量中各占據(jù)多少比例,這些詳盡的深度信息能反映更具體的情況,對于研判一個地區(qū)及整體房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和未來走向也具有很強的指導意義,但住建部還未公布這些深度信息?!睆埓髠τ浾弑硎?。
據(jù)中國建設報報道,全國6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中,農(nóng)村房屋量大面廣,以棟數(shù)計占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上,以面積計占一半;而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬棟,同時分為住宅與非住宅兩大類。
由此可見,6億多棟房屋中,住宅占比并不高。不過,分析人士指出,住宅市場情況還應綜合各地人均住房面積等指標。
根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),我國城市、鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別達到36.5平方米、42.3平方米,比“六普”時分別增加了7.3平方米、10.3平方米。
在張波看來,單從人均住房建筑面積這一數(shù)據(jù)來看,已達到相對較高水平,可有效滿足基本居住需求。
“考慮到供給會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性錯配因素,人口流入量較大的城市,依然存在較大的住房需求,而不少中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn),或存在空置率不斷攀升的情況?!睆埐ū硎尽?/p>
據(jù)國家統(tǒng)計局《中國人口普查年鑒2020》,擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省,其人均住房建筑面積約29.59平方米、戶均72.06平方米,位列各省市之末;上海的人均和戶均居住面積分別為30.58平方米和73.86平方米,位列倒數(shù)第二;北京則為33.41平方米和77.64平方米,位居倒數(shù)第三。
小城市房子將淪為“白菜價”?
張大偉表示,結(jié)合相關部門此前公布的數(shù)據(jù),按三口之家來算,全國城鎮(zhèn)家庭戶均面積已超過120平方米。一些小城市房屋過??赡軙媾R降價,那些租不出去的房子如果產(chǎn)生不了價值,只能像某地海景房那樣空置,最終價格一降再降,甚至淪為“白菜價”。
就小城鎮(zhèn)房價是否會淪為“白菜價”的問題,多位分析人士認為,此說法或有夸大之嫌,但一些小城市房地產(chǎn)市場的確承受了不小壓力。
世邦魏理仕中國區(qū)董事陳學海認為,從局部市場來看,部分產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、人口吸納能力不強的小城市,或出現(xiàn)階段性過剩。
張波對記者表示,五大城市群之外的小城市,接下來去化壓力依然較大,會同時面臨市場信心恢復速度慢,以及需求持續(xù)減弱的局面。
“對很多四五線城市來說,房屋已經(jīng)不是階段性過剩,而是可能會面臨長期過剩的問題。由于人口吸引力較弱,未來增量市場也很難保持原有的體量。此外,四五線城市的家庭持有二套以上房屋的比例不斷增加,未來需求大量減少,而土地供給仍在增加,這種過剩局面可能會有所加劇。此類城市有必要根據(jù)人口變動以及產(chǎn)業(yè)調(diào)整,合理調(diào)整市場的供應?!睆埐ㄑa充道。
針對這種情況,有大型房企人士告訴記者,正對城市的戰(zhàn)略布局做出調(diào)整。
“新房需求總量會逐步回落,四五線城市在一定時期內(nèi)回落的幅度會更加明顯。但一二線的需求仍有空間,我們未來將加大在高能級城市布局力度,同時逐步減少部分四五線的投資?!币患襎OP10房企人士說。
陳學海告訴記者,雖然現(xiàn)在樓市低迷,但一線及熱點二線城市的需求仍然很強,這反映出各地樓市存在很大的差異。
“考慮到五大城市群人口吸納能力很強,處于這些經(jīng)濟動力強勁都市圈的城市,需求還在不斷增長。這些城市的住房需求并未得到充分滿足,未來仍有不小的發(fā)展空間?!标悓W海說。
全國住宅待售面積創(chuàng)近五年新高
市場熱議“全國有6億棟房屋”之際,另一個引發(fā)關注的情況是,去年全國新建商品住宅待售面積創(chuàng)下五年以來新高。
據(jù)戴德梁行日前公布的數(shù)據(jù),截至2022年末,全國新建商品住宅待售面積26947萬平方米,較上年末增加4186萬平方米,同比增長18.4%。
“受市場預期不明朗等因素影響,盡管新房供給端收縮明顯,但需求不濟致使去年全年新房成交同比下行,推高了整體待售面積。”戴德梁行研究院副院長張曉端表示。
全國住宅待售面積歷年變化資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),截至2022年底,全國100個城市中有68個城市庫存面積同比出現(xiàn)增長,32城庫存面積同比下降。
不過,目前的庫存量并非歷史最高值。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,自2008年以來,有5個年份的全國新建商品待售面積高于2022年。其中,2014、2016年的待售面積均超過4億平方米,待售面積遠高于2022年。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,樓市庫存量增加,市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢,主要原因不在于供給端,而在于需求端過于疲軟?!靶枨蟛徽癯掷m(xù)了較長時間,目前樓市仍未真正從低迷狀態(tài)中走出?!?/p>
“新房賣不出去、庫存量增加,令同行困惑的問題是,在市場尚未復蘇形勢下供應是否已出現(xiàn)階段性過剩,接下來應該如何排兵布陣。”一家浙江房企營銷部人士說。
新房去化方面,易居研究院數(shù)據(jù)顯示,全國100個城市中一、二及三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18和21.9個月。
張波指出,按市場現(xiàn)有情況,預計城市之間的分化還將持續(xù),位于五大城市群中的一二線熱點城市的供需,后續(xù)仍會保持一定的熱度。
“一方面,這些城市去年所拍地塊價格相對較低,這些項目今年形成的供應在價格上或有一定優(yōu)勢,會吸引購房者入市。另一方面,由于市場復蘇的節(jié)奏加快,需求側(cè)信心亦會優(yōu)先復蘇?!睆埐ǚQ。
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